Kвартиру в Москве Поздно продавать?

  Вход на форум   логин       пароль   Забыли пароль? Регистрация
On-line:    

Раздел: 
Из МИСИ в МГСУ и обратно! / Новости / Kвартиру в Москве Поздно продавать?

Страницы: << Prev 1 2 3 4 5 6 7 8  ответить новая тема

Автор Сообщение

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 22-02-2009 20:11
Ни капельки не жалко женщину. http://obsrvr.livejournal.com/323078.html. Более того, наблюдал со стороны за такими больше года. Моя знакомая работала в фирме недвижимости и иногда рассказывала мне детали сделок. После того как мои брови удивленно взлетали от услышанных фраз ее разговора по рабочему мобильнику. Итак, самый обычный вариант ипотеки. Девушка удачно устраивается на хорошую работу. Продает какую-нибудь квартирку бог знает где. Берет один, а то и два потребительских кредита, чтобы добрать до первоначального взноса. Безуспешно ищет квартиру месяц, после чего соглашается на предложенный агентством не самый нравящийся ей более дорогой вариант. Хаты расхватывали за нал как горячие пирожки, ипотечники никогда не поспевали, они брали то, что оставалось, да и то пока документы оформлялись цена вырастала. Еще два кредита на себя и родственников, чтобы набрать необходимую сумму. На условия банков уже никто не смотрит.
- Зачем ей это надо? - Спрашивал я знакомую-риелтора.
- Как же! ЕЙ НАДО ЗАЦЕПИТЬСЯ В МОСКВЕ!
- Снимала бы квартиру, я уже много лет снимаю. Денег это стоит меньше, чем кредиты. И работала бы себе на хорошей работе.
- Тебе не понять, ты москвич.Ты в чужой живешь, а тут СОБСТВЕННАЯ МОСКОВСКАЯ КВАРТИРА!
- Все равно не понимаю. Это же насколько надо быть уверенным в себе, родине, экономике и работе, чтобы подписаться на двадцать лет на полторы тысячи баксов каждый месяц. Да даже на сотню, блин.

ottenki-serogo

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 21-03-2009 23:21
Падение цен поставило экспертов в тупик
В среднем квадратный метр жилья стоит сегодня половину докризисной стоимости. Насколько низко могут упасть цены на недвижимость, не берется прогнозировать ни один эксперт. Об этом 20 марта на конференции заявили участники рынка.
Основная проблема, которая свалилась сейчас на застройщиков, это даже не отсутствие инвестора, а отсутствие конечного потребителя. Рынок «стоял» два месяца, в декабре и январе сделок по продаже жилья не было. Сейчас, по признанию специалистов, «лед тронулся». Однако, «справедливой цены» на недвижимость, в особенности на жилую, не может назвать никто. Есть цена предложения, есть цена реальных сделок, но какой будет эта цена через месяц, или через два, сказать не может никто.
«Экономика не может в среднесрочной перспективе спрогнозировать глубину спада, — заявил ведущий эксперт центра макроэкономических исследований «Сбербанка» Константин Козлов. — Потому что спада еще не было. Предсказать, какой будет цена, невозможно, потому что в истории не было такого кризиса. Но на примере предыдущих кризисов могу сказать, что снижение цен будет продолжаться достаточно долго, на протяжении 4-5 лет. Поэтому не стоит рассчитывать на коррекцию и на отложенный спрос», — предупредил экономист практических игроков рынка. Председатель совета директоров компании МИЭЛЬ Григорий Куликов согласился с тем, что такого спада «на нашей памяти» действительно не было. Японский рынок недвижимости падает уже 17 лет, и это падение тоже никто не предсказывал. Но о том, насколько уже упали цены, без попытки заглянуть в будущее, можно сказать определенно. «В Подмосковье на вторичном рынке цены упали на 51,5%. Это заявленные цены. Цены реальных сделок ниже еще на 5-7%. В Москве валютная коррекция составляет 43%, цены реальных сделок еще ниже — порядка 50%», — заявил Григорий Куликов. Однако, он предупредил, что эти цифры не касаются элитного жилья, которое подверглось меньшей коррекции, но по нему сделок почти нет и выводы делать сложно.

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 12-04-2009 01:01
Полчаса назад поговорил с одной топ-менеджершей компании рынка недвижимости. Продаж жилья в бизнес-классе вообще нет с января, элитный рынок (сейчас это от 8-10 тыс. долларов за метр) теплится на 1/5 от прежнего. С элитного рынка ушли чиновники (весной прошлого года на них приходилось примерно 70% продаж элитного жилья).

Напротив, рынок зарубежного жилья живёт относительно неплохо - в основном как раз за счёт спроса со стороны чиновничества и отчасти бизнесменов. Видимо, запахло в воздухе чем-то таким, и в ту же Болгарию теперь едут и чиновники, причём низкого и средненизкого уровня (условно говоря - глава района глубинной России).

Но пока самые умные всё равно выжидают - на самых порулярных для россиян направлениях (Болгария, Испания, Черногория, Чехия и т.д.) цены ещё не достигли дна, и процентов на 20-25% в евро они ещё должны упасть (в излишне переоценённой Черногории - до 50%).

Ещё важные выводы из всего этого: Россия возвращается в убогое жилищное строительство брежневской эпохи. Монолит - эти башни для среднего и высшего среднего класса - можно по-разному было к нему относиться. Но он при всех огрехах всё равно лучше панельного типа домостроения (фактически этот тип - казармы для французских войск в Алжире 50-х; монолит - это Турция 60-х и далее, Юго-Восток 80-х и далее - тип жилья в стремительно модернизирующихся странах).

Как Путиными I и II принято поддерживать автопром эпохи 60-70-х в виде АвтоВАЗа и прочих дерипасок, так и в домостроении будет поддерживаться теперь только панель. Причем на 80% примерно - внерыночными условиями: государство станет выкупать жильё для увольняемых 200 тыс. офицеров, переселенцев из ветхого жилья, очередников, чиновников и т.п.

Заглохнет и элитное и загородное бизнес- и элитное домостроение. Не из-за того, что у чиновников и бизнесменов не станет денег. А потому что в стремительно формирующейся парадигме госкапитализма южнокорейского типа (без южнокорейской эффективности и протестантской этики) завтрашний день для них может внезапно, в любой момент превратиться в ночь. Очередной чекист, получивший полковничий чин и которому поэтому в виде выслуги вручится крышевание какого-нибудь бизнеса. Или госбанк заберёт недвижку, как обеспечение, за долги фиормы. Региональный чиновник и его команда, выпавшие из немилости Центра. Кто же в таких условиях будет вкладывать в Якорь? В Крылья, в Крылья надо.

Думаю, миллиарды долларов, которые раньше шли на Остоженку и в Рублёвку, теперь перетекут на Лазурный берег, в Лондон и Марбелью.

А Россия дет через 5-7 будет заполнена брежневско-медведевскими панельными кварталами на бывших помойках и полях аэрации. Только даже не в Люблино, а в 40-60 километрах от Москвы. На Люблино у государства уже нет денег.

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 26-04-2009 01:46


В своих оценках сложившейся нынче ситуации на рынке недвижимости наши риелторы и девелоперы очень часто прибегают к мифотворчеству. Наиболее мифотворчеству подвержен сегмент жилой недвижимости, тк в нем имеется массовый их потребитель - мелкий собственник, то есть мы с вами. Крупные собственники нежилого сегмента, либо доверяют управление специально под это заточенным фирмам, либо имеют в штате профессионалов, оттого на подобные разводки практически не реагируют...

Разберем сегодня наиболее распространенные мифы...

Читать далее.

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 24-06-2009 00:40
Почему-то в России реклмщики и журналисты, пишущие про недвижимость, еще не приводили пример Японии, где:
- недвижимость падает в цене с 1991 года (то есть растет не всегда),
- очень много денежной внутренней ликвидности (типа есть чем накачивать данный рынок),
- огромные золотовалютные резервы (есть что предложить взамен покупке валюты :) - шутка конечно же),
- очень высокие доходы на душу населения (есть реально обеспеченный деньгами спрос от населения),
- земли, пригодной для строителсьтва мало (потенциально ограничено предложение),
- население растет в отличие от России (есть кому покупать)...

Самое любопытное, что именно пузырь в недвижимости в Японии и привел эту страну к тому, что ее экономика уже более 15 лет находится в кризисе (России бы такой кризис сказал бы обыватель и был бы не прав... ) и основная причина кроется именно в том, что в свое время на рынке недвижимости в Японии был огромный пузырь... и была огромная масса выданных кредитов обеспеченных активами, не имеющими мгновенной ликвидности (в первую очередь, именно недвижимость, хотя были и более экзотические залоги).

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 05-07-2009 23:08
На сегодняшний день, согласно подсчетам Ассоциации строителей России (АСР), средняя цена жилья в стране составляет 54 тыс. рублей за квадратный метр. При этом, например, в Москве себестоимость строительства того же «квадрата» составляет от 45 до 55 тыс. рублей. Причем не по причине высокого качества, а, как утверждают опрошенные газетой ВЗГЛЯД московские строители, из-за того, что власти столицы обременяют застройщиков всем, чем могут, – от строительства дорог до объектов социальной инфраструктуры. Так называемые «обременения» составляют до 60–65% от цены метра каждой квартиры.

(actualcomment.ru/news/4141.html)

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 16-08-2009 05:40





Картинка

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 01-09-2009 16:43



Рис. Васи Ложкина

Один из крупнейших российских девелоперов - Дон-Строй, выгодно за счет государства решил все свои проблемы. В августе компания отдала банку ВТБ все свои проекты жилой недвижимости в обмен на уже полученные в прошлом году 500 млн. долларов и обещание банка выделить еще столько же. Сегодня, по информации Ъ, Дон-Строй подпишет соглашение со Сбербанком. Согласно ему, девелопер реструктурирует свой долг в 500 млн. долларов и отдаст контрольный пакет акций "ДС-Девелопмент", занимавшейся коммерческой недвижимостью. Пикантность этому празднику государственной щедрости придает тот факт, что в конце июля около двухсот сотрудников компании "ДС-Девелопмент" были уволены без выплат им зарплат за последние два месяца работы и полагавшихся по такому случаю компенсационных выплат. Теперь они намерены судиться с бывшим работодателем

Идея государственного спасения российских "эффективных" менеджеров в преддверии осеннего обвала реализуется на 100%. Дон-Строй, который позиционировался как игрок на рынке сегментов недвижимости премиум и бизнес-классов, в прошлом году оказался у разбитого корыта: спрос резко упал, а оборотных средств у компании уже не хватало. На выручку пришло государство. Сначала в ноябре прошлого года ВТБ выделил для Дон-Строя несколько кредитных линий в 500 млн. доларов. Это при том, что власти всегда заявляли о стремлении поддерживать в сфере недвижимости проекты только эконом-жилья! Сразу же после этого в дочке Дон-Строя - ООО "ДС-Девелопмент", занимавшейся коммерческой недвижимостью, начались массовые сокращения персонала. В январе-феврале 2009 года из компании ушло около сотни человек.

Коммерческая недвижимость у Дон-Строя рухнула в считаные месяцы - из разрекламированного компанией центра Nordstar Tower на Беговой сбежали все арендаторы, заключившие предварительные договоры. В итоге теперь это здание, планировавшееся как конкурент "Сити" Сергея Полонского (кстати, недавно опубликовавшего слезливое письмо о своих неудачах) сейчас стоит пустым. При этом его годовое содержание обходится девелоперу до почти миллиона долларов. Не лучше обстояло дело и с жилой недвижимостью - несмотря на бешеную рекламу и декларируемые скидки, послекризисные продажи шли туго. Даже сейчас в уродливом жилом комплексе на Беговой с видом на третье транспортное кольцо (это бизнес-класс, между прочим) в отделе продаж компании с легкостью предложили на выбор квартиры на многих этажах. Впрочем, платить по 6,7 млн. рублей за 67-метровую квартиру (а это самый дешевый в доме вариант) мало кто хочет. Дешевле купить виллу в Испании.

Наше мягкосердечное государство, разумеется, не могло остататься в стороне. И ВТБ снова протянул руку помощи незадачливым девелоперам. В августе банк в обмен на реструктурирование задолженности в полмиллиарда долларов, приобрел 50% ЗАО "Дон-Строй инвест", которое занималось жилой недвижимостью. Помимо прощения долга, ВТБ, по разным слухам, также обеспечит и финансирование достройки полученных жилых комплексов в размере до полумиллиарда долларов. Это при том, что Дон-Строй уже успел продать часть квартир в этих объектах. И хотя после этой сделки раздался сонм голосов "аналитеков" разного калибра, дружно уверявших в ее целесообразности, для банка приобретение жилья - абсурд. Чтобы понимать это, совсем не нужно протирать штаны в консалтинговой конторе за 10 штук грина в месяц. Помимо кредита и предстоящих инвестиций в достройку объектов, ВТБ нужно будет попытаться еще продать недвижимость. Но кому в настоящее время нужны сотни и тысячи квартир стоимостью в 100-120 и более тысяч рублей за квадратный метр? Где взять столько богатых и одновременно неразборчивых буратин?

От ВТБ не отстал и Сбербанк. Как сообщил Ъ, банк намерен реструктурировать задолженность Дон-Строя в 500 млн. долларов в обмен на 50% долей в ООО "ДС-Девелопмент". Взамен банк Германа Грефа получит офисные и торговые центры компании, некоторые из которых стоят пустыми. По информации издания, Сбербанк готов выделить дополнительное финансирование на строительство двух комплексов, которые пока останутся в собственности девелопера. Это бизнес-центры "Звенигородский" (общая площадь 363 тыс. кв. метров) и "Оружейный" в районе метро "Маяковская" (152 тыс. кв. метров). Для их строительства понадобится еще порядка 500 млн. долларов.

Самое смешное и одновременно печальное в этой истории заключается в том, что перед этой сделкой Дон-Строй уволил всех оставшихся работников своей дочки - ДС-Девелопмент. Это до двухсот людей, которым не платили зарплату с июля и выкинули на улицу без причитающихся компенсаций (взамен их уже наняли несколько десятков новых сотрудников). Всего долги им по зарплате составили около 41 млн. рублей. И сделала это компания, которой государство в общей сложности оказало и окажет поддержку на сумму в почти 2 млрд. долларов. Которая сейчас потратит - как спонсор Дня города в Москве - еще не один десяток миллионов рублей.

Те же люди, кто хранит сбережения в Сбербанке или ВТБ должны всегда помнить, на что будут направлены их средства. Помнится, в июне текущего года из Сбербанка с треском был уволен директор управления финансирования строительных проектов Алексей Чувин, который посмел заявить о скором крахе на рынке недвижимости.

- "Сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали. Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен. Поэтому предложение на рынке недвижимости серьезно вырастет, а соответствующего роста спроса не будет. Кроме того, осенью нехватка ликвидности вынудит и сами девелоперские компании начать массовую распродажу, что приведет к очередному падению цен на недвижимость. Девелоперы будут продавать дешево, лишь бы получить хоть какие-то деньги", - заявил он тогда.

Видимо, человека не зря выгнали - во-первых, не дурак, а во-вторых, зачем мешать госбанкам, которые выкидывают буквально на ветер миллиарды долларов, спасая облажавшихся строителей элитной и бизнес недвижимости? ЖЖ

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 04-11-2009 02:00
О нынешнем состоянии рынка недвижимости

Сегодня говорил с бывшими коллегами по работе на рынке недвижимости. Тезисно о состоянии рынка "из первых рук".

1)На элитном рынке прямых продаж нет вообще. Хорошо если 3-5 квартир за месяц продаётся -- против прежних 30-40. И то в основном это сделки "от нужды" -- разводы и разделы имущества, вынужденные продажи за 2/3 стоимости ради отдачи долгов и т.п.

2)В бизнес-классе число сделок упало в 5-7 раз. Последние оставшиеся клиенты -- региональные чиновники и бизнесмены, и то с небольшим по сравнению с прежними временами бюджетом -- в $300-500 тыс. в среднем. Покупают однушки (большие, конечно, 60-80 кв. м) для детей, поступивших в московские вузы, готовят "запасной аэродром" и т.д. Квартиры для любовниц или пожилых родителей, и т.п.

3)Эконом-класс. Падение в 2 раза примерно. Прямых продаж практически нет (1:10 где-то соотношение). Но надо знать, что и до кризиса соотношение прямых и альтернативных продаж на этом рынке было 30:70. Сейчас -- 10:90.

Выезжает рынок в этом сегменте только за счёт альтернативных, практически безденежных продаж --- разводы, размены, обмен трёшки на две однушки и т.д.

Да, число разменов выросло процентов на 25 -- москвичи действительно меняют трёшку в хорошем районе на 3 однушки с доплатой. В одной живут зимой сами (летом на даче), две другие сдают. Одну сдают ради выплаты долга по ипотеке, взятой на такой размен -- доплата в 50-60 тысяч долларов.

Рынок ипотеки, кстати, в Москве и живёт только за счёт таких сделок.

4)Подмосковный эконом-класс. Падение всего на 20-30 процентов. Резкий приток иногородних в этот сегмент. Бывший коллега даже приводил пример по одному дому в Королёве. Цена -- 75 тысяч рублей за кв. м. 2 года назад примерно в таком доме сделки распределялись так: 10% местные, 30% москвичи, 60% -- из других регионов.

Сейчас: 5% местные, 15% москвичи, 80% -- из регионов.

Коллега приводит типичный портрет покупателя из регионов: продал 2-3 комнатную квартиру в Уфе(Самаре, Челябинске и т.п.), либо сразу хватило на 1-2-комнантную квартиру, либо берёт ещё ипотечный кредит на доплату в $20-40 тыс.

5)Рост в 2-3 раза рынка дешёвого иностранного жилья -- Болгария, Турция, Израиль (абсолютный рекорд среди таких стран за последние года три -- раз в 5 примерно; связано, конечно, с недавним введением безвизового режима с Израилем), и т.д.
Средний бюджет покупки -- 40-70 тысяч евро.

6)Полнейшая стагнация на рынке загородного жилья.
Стоит всё -- элитка, бизнес-класс, эконом.
Точнее, эконом чуть шевелится -- падение раза в 2 всего лишь.
Но берут на стыке дачи и экном-класса -- участки без подряда, без гарантии того, что туда когда-либо будут проложены коммуникации, и т.п.

7)Сокращение персонала среди риэлторов -- до 10-30% от прежнего численного состава. Среди девелоперских компаний -- до 20-50%.

Падение доходов оставшегося персонала в 3-5 раз. Верхушка риэлторских и девелоперских компаний останется в этот год без бонусов, например. А в прежние годы главбух таких компаний могу получить "за успешныый год" $200 тыс., топ-менеджмент -- $300-500 тыс. ЖЖ

Страницы: << Prev 1 2 3 4 5 6 7 8  ответить новая тема
Раздел: 
Из МИСИ в МГСУ и обратно! / Новости / Kвартиру в Москве Поздно продавать?

Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки. dwg.ru. art-exp.ru.

KXK.RU