Kвартиру в Москве Поздно продавать?

  Вход на форум   логин       пароль   Забыли пароль? Регистрация
On-line:  

Раздел: 
Из МИСИ в МГСУ и обратно! / Новости / Kвартиру в Москве Поздно продавать?

Страницы: << Prev 1 2 3 4 5 6 7 8 Next>> ответить новая тема

Автор Сообщение

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 26-03-2008 20:17
В Эстонии произошел крах рынка недвижимости
Цены на эстонскую недвижимость уже снизились на треть. Аналитики ожидают, что после короткого затишья спад продолжится: нового инвестиционного бума в Эстонии не предвидится, так что никаких предпосылок для развития рынка жилья нет.

Первым о кредитном крахе на рынке недвижимости Эстонии сообщил портал Kinnisvarakrahhi Visuaal (KVKV), опираясь на заявление Вильяра Аракаса, бывшего председателя правления Arco Vara, определившего крах как падение цен на недвижимость не менее чем на 25% в год. Как сообщает портал DV.ee со ссылкой на KVKV, цены снизились уже на 31%.

По сообщению Rus.delfi.ee, впервые о крахе заговорили 7 января, когда крупнейшая в Эстонии строительная компания YIT Ehitus снизила стоимость выставленных на продажу объектов на 27% (больше чем на 15 млн крон). Однако этого оказалось недостаточно, и 17 января цены были снижены еще на 33,6 млн крон. Общие потери YIT составили 43 727 111 крон (около $2,7 млн).

Во время краха выиграли фирмы, которые снизили цены быстрее, как это сделали компании Rime и Artig, а проиграли те, кто вынужден снижать цену только сейчас.

Впрочем, портал KVKV пытается успокоить общество тем, что пока квартиры продаются, можно говорить лишь о "приближающемся к краху падении", а не о крахе. Однако если сейчас продажи сократятся, рынок недвижимости Эстонии уже не успеет оправиться от такого удара, и даже скидки в 50% уже не спасут от многолетних простоев недвижимости.

Завсегдатай
Группа: Участники
Сообщений: 72
Добавлено: 15-04-2008 09:15
Самая высокая средняя стоимость строительства жилых домов в 2007 году зафиксирована в Москве - 34 692 рубля за кв. метр. Об этом сказано в "Кратком обзоре строительной деятельности за январь-декабрь 2007 года", опубликованном на сайте Росстроя.

По данным ведомства, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов, построенных в 2007 году, в целом по Российской Федерации составила 16387 рублей.

Самая высокая средняя стоимость строительства жилых домов в указанном периоде сложилась в Москве (34692 руб. за кв. метр), Санкт-Петербурге (20377); Сахалинской (27421), Магаданской (25778), Новосибирской (22976), Свердловской (21039), Тюменской (20212), Архангельской (18935), Амурской (18205), Ярославской (17401), Ленинградской (17437), Читинской (17323) областях; Камчатском (32958), Хабаровском (25830), Красноярском (18256) краях; республиках: Карелия (18589), Саха (Якутия) (18174), Коми (17224); Чукотском (91451), Ненецком АО (39366), Ямало-Ненецком АО (31718), Ханты-Мансийском - Югре (22572 руб. за кв. метр).

Как следует из отчета, в 2007 году организациями всех форм собственности
714,1 тыс. квартир, или 118,9% к соответствующему периоду 2006 года, в декабре 2007 построено 227,3 тыс. новых квартир. В 2007 году введены в действие жилые дома общей площадью 60,4 млн.кв. метров, что составляет 119,4% к результатам 2006 года.

По данным Росстроя, россияне за свой счет и с помощью кредитов построили
25,7 млн.кв. метров общей площади жилых домов или 42,6% от общего объема жилья, введенного 2007 году.

Самые высокие темпы строительства жилья достигнуты в Иркутской (174%), Калужской (172,4%), Самарской (169,8%), Ярославской (164,6%), Калининградской (149,8%), Сахалинской (147,6%), Вологодской (144,1%), Пензенской (136,9%), Челябинской (135%) областях; Краснодарском (137,2%), Алтайском (135,8%) краях; республиках: Адыгея (155,8%), Тыва (136,8%), Ингушетия (131%); Усть-Ордынском Бурятском (168%), Агинском Бурятском
(143,8%) автономных округах, Еврейской автономной области (142,2%).

Самое большое падение объемов ввода жилья произошло в Ивановской области (71,6%), Камчатском крае (48%), Чеченской республике (56,4%).

(с) vrx.ru

Чукотском (91451)


Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 23-04-2008 01:11


В Красноярске начали резко дешеветь квартиры!

Однокомнатные буквально за неделю упали в цене на 100000 рублей
Мария МИШКИНА — 22.04.2008


Последние полтора года квартиры в Красноярске только дорожали. За это время однокомнатные, например, с 1 200 000 стали стоить 2 200 000, двухкомнатные с 1 800 000 подскочили до 3 200 000.

И вот грянула настоящая сенсация - дикий рост цен на новые и б/у квартиры наконец остановился. Более того – «квадратные метры» начали дешеветь так же быстро, как когда-то дорожали!

Мы обзвонили больше десятка городских риэлторских агентств и вот что узнали:

Агентство «Альфа-недвижимость», агент Алена Иванова:

- У нас за последнюю неделю резко подешевели однокомнатные квартиры. Они упали в цене на 100 – 150 000 рублей. Остальное жилье пока не дешевеет, но и не дорожает. Рост цен остановился.

«Квартал», Екатерина Баранова:

- У нас пока не намечается удешевления, но то, что цены остановились, это точно. Двухкомнатная на проспекте Свободном как стоила полторы недели назад 2 250 000, так и сейчас стоит. Люди пока ждут, не покупают квартиры. У нас затишье...

«Красинфо», Мария Кутузова:

- На правом берегу квартиры стали стоить дешевле на 210 – 250 тысяч. На левом упали в цене на 100 – 150 тысяч рублей. Не припомню, чтобы такое резкое падение было.

«Жилфонд», Галина Колемякина:

- Подешевело новое жилье в Северном. Еще недавно хорошие квартиры, 46-60 квадратных метров, продавали за 3 миллиона рублей. А сегодня уже за 2 600 000. Можете себе представить?

«Байкал», Владимир Туриков:

- «Хрущевки» упали на 50 – 100 000 рублей. А на «долевое» цены остаются неизменными уже в течение месяца. В среднем за квадратный метр – от 60 000 рублей...

ООО «Монолихолдинг», специалист по связям с общественностью Александр Осадчий:

- Спад наблюдается в основном на рынке вторичного жилья. Цена на новые квартиры держится стабильно, у нас это в среднем 51 000 - 52 000 за квадратный метр.

Получается, что дешевеет все – от стареньких «хрущевок» до квартир в новостройках. Как говорят риэлторы, это связано с тремя вещами. Первое: банки стали «избирательнее» давать ипотеку – очень многим людям отказывают в выдаче полной суммы кредита.

Второе: цены достигли таких заоблачных высот, что люди даже с достатком выше среднего не могут себе позволить такие суммы. Чтобы купить по ипотеке двухкомнатную квартиру, в течение 25 лет придется выплачивать до 30 000 рублей в месяц! Немногие могут себе такое позволить.

Третье: новые дома в городе растут как грибы, квартиры перестают быть дефицитом. У людей появляется возможность выбора – и по качеству, и по цене. Многие новостройки заселяются на 30-40 процентов, да так и стоят полупустые, ажиотажный спрос на жилье проходит.

Кстати, специалисты пока советуют красноярцам повременить с покупкой жилья, ведь приобретенная сейчас квартира уже через неделю может значительно подешеветь...

http://krsk.kp.ru/daily/24085/318307/

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 12-07-2008 23:18
Красноярск

Стоимость квадратного метра в Красноярске достигла потолка в марте. Средняя цена по городу составила почти 62 тыс. рублей. Постояв некоторое время на отметке 61, она стала опускаться. На начало июля средняя стоимость кв. м составила 58,8 тыс. рублей. Однако не стоит упускать из виду, что это стоимость предложения. И в условиях стагнирующего рынка собственники, желающие быстро получить наличные деньги, в некоторых случаях существенно снижают цену. Иногда, в случаях продажи жилья старой планировки, снижение может достигать 10 %.

Екатеринбург

В июне цены на квартиры в Екатеринбурге продолжили падать. Средняя цена предложения квадратного метра за июнь снизилась на четверть процента.

Мэр города Аркадий Чернецкий, на прошлой неделе заявил, что квадратный метр жилья в Екатеринбурге не должен стоить больше 40 тысяч рублей.

Купить в Екатеринбурге однокомнатную квартиру за 2 миллиона рублей – вполне реально, подтверждают риэлтеры. Более того, на эту сумму можно еще и оформить ипотеку.

Омск

С апреля месяца этого года средняя стоимость квадратного метра в Омске снизилась с 44 727 руб. до 44 058 в июне. И это не предел.

Уфа

Средняя цена квадратного метра в Уфе - 54,73 тысяч руб/кв.м. Изменения с января 2007 года по 23.06.08 г. составили -6, 1% Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру площадью 33 кв.м., в г. Уфе можно купить за 1 300 тыс. рублей, а самую дорогую «элитную» 5 комн.кв, площадью 219 кв.м. за 30 млн. рублей.

Белгород

За последний месяц цены на рынке жилья в Белгороде подверглись изменению. Стоимость 1 кв. м в старом фонде, так называемых «хрущёвках», снизилась и колеблется от 39 до 45 тысяч руб. При этом цены в городских новостройках незначительно выросли и составляют на сегодня в среднем 55 тысяч рублей. Руководитель областной лиги риелторов Владимира Абельмазова, прогнозирует до конца года дальнейший рост цен на строящееся жильё и медленный спад на вторичном рынке.

Смоленск

По официальным данным Смолстата, квадратный метр жилья в Смоленске в третьем квартале этого года стоит 29 899 рублей. Спрос на вторичное жилье пока превышает предложение и ни о какой стагнации речь, вопреки общероссийским тенденциям, не идет.

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 28-07-2008 20:51
Российские власти впервые признали проблемы нацпроекта "Доступное жилье". Ситуация зашла настолько далеко, что решение вопроса может изрядно уменьшить количество застройщиков.

Стоило Дмитрию Медведеву оставить кураторство нацпроекта "Доступное жилье" ради президентского кресла, как на строительном фронте вскрылись серьезные проблемы. О них вице-премьер и новый куратор нацпроекта Александр Жуков доложил Медведеву на прошлой неделе.

Согласно отчету Росстата, в июне 2008 года ввод жилья по сравнению с июнем прошлого года сократился на 5,2%. Еще один показатель негативной тенденции: в первой половине 2007-го было построено 21,1 млн кв. м, а в первом полугодии нынешнего — 21,7 млн кв. м. То есть всего на 2,8% больше. Тогда как, по планам чиновников, в текущем году жилья должны возвести на 20% больше — 72,5 млн кв. м. Отдельные регионы демонстрируют и вовсе отрицательную динамику. Например, в Тверской области объемы строительства уменьшились на 18%, на Алтае — на 35%, в Амурской области — на 46%. Одним из лидеров падения стала Москва, где объемы снизились на 40%.

По мнению Жукова, основной проблемой является дефицит участков под строительство. Изменить ситуацию может увеличение земельного банка, в том числе за счет сельхозугодий (соответствующий законопроект находится на подписи у президента). Дмитрий Медведев уверен, что проблема — в инфляции и росте ставок на ипотечные кредиты, которые сегодня составляют в среднем 13,4% в рублях. Участники рынка согласны: у людей попросту нет денег на покупку жилья.

Кризис продаж затронул все регионы, включая столичный. По словам руководителя аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрия Таганова, с февраля текущего года спрос на квартиры в Москве упал на 45%. Но все это время они продолжали дорожать. Руководитель проекта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко замечает, что с января по июнь 2008 года рост цен составил 27%. Только недавно продавцы заметили, что покупатели ушли с рынка. "С 14 по 21 июня квартиры подешевели на 1% в рублевом эквиваленте",— сообщает Репченко.

Большинство опрошенных СФ экспертов прогнозируют С осени длительную стагнацию и снижение цен на 5-10%, которое закончится не раньше второй половины 2009 года. Это оптимистичный сценарий. "Не исключено, что цены могут упасть в три-четыре раза",— говорит о пессимистичном варианте развития событий председатель экспертного совета ИК "Финам" Сергей Хестанов.

Небольшие компании-застройщики, финансовое состояние которых целиком зависит от продаж жилья, уже оказались в затруднительном положении. Участки под строительство приобретались компаниями по высоким ценам. Нередко стоимость земли доходит до половины стоимости проекта. Сегодня строители просят местные администрации субсидировать им расходы на инфраструктуру, чтобы сохранить рентабельность бизнеса. Однако чиновники пока не слышат этих призывов. "То, что 2,5 тыс. квартир не продано,— это хорошо,— заявил недавно мэр Омска Виктор Шрейдер.— Чем больше предложений, тем ниже цена".

Поможет ли девелоперам законопроект, за который ратует Александр Жуков? Скорее всего, если он будет подписан, это только усугубит плачевное положение застройщиков. На рынок выйдет большой объем участков, что увеличит угол падения цен на землю. Тогда как у большинства компаний сегодня земельный банк является основным активом. Да и привлекать кредитные деньги на строительство станет гораздо труднее, ведь земля является потенциальным залоговым обеспечением.

По-хорошему о решении земельного вопроса следовало задуматься еще в 2006 году на старте программы "Доступное жилье". Справедливости ради стоит отметить, что и в бытность Медведева куратором нацпроекта застройщики с трудом выполняли поставленные перед ними задачи. Как рассказал СФ один из экспертов рынка недвижимости, чтобы вписаться в график, госкомиссии принимали дома даже без верхних этажей. glavred.info

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 29-07-2008 22:18
На риелторском рынке может произойти первое крупное банкротство. В отношении ЗАО "Московское инвестиционное агентство недвижимости" (МИАН) уже введена процедура наблюдения. Компания оказалась в сложном положении после предъявления ей налоговых претензий на 1,2 млрд руб, пишет во вторник "Коммерсантъ".

По данным издания, банкротить риелтора начали не налоговики, а саратовское ЗАО "ИФК "Гианея"", долг компании перед которым составляет 1,4 млн руб. "Гианея" обратилась в суд после того, как дело о банкротстве МИАНа пытались инициировать налоговики, которые еще в 2006г. предъявили компании 1,2 млрд руб. налоговых претензий за 2002-2003гг.

Компанию обвинили в том, что она продавала гражданам права на квартиры в строящихся домах за векселя связанных с ней фирм. Это позволяло занижать выручку и выводить деньги в сторонние структуры, уклонявшиеся от уплаты налогов. МИАН около года обжаловал претензии в арбитражном суде, но проиграл. В середине марта этого года МИАН выплатил долги по налогам, но, по данным источника "Коммерсанта" в ФНС, погашено было только около 600 млн руб. недоимки, без штрафов и пеней.

После выплаты МИАНом недоимки налоговики потеряли право требовать банкротства компании, поскольку налоговые санкции при определении признаков банкротства не учитываются. Погашение налоговой недоимки привело и к прекращению в отношении компании уголовного дела, возбужденного в 2006 году по факту уклонения от уплаты налогов в особо крупном размере (ч. 2 ст. 199 УК РФ). Однако 1 апреля инициативу в деле о банкротстве МИАНа перехватила "Гианея".

В пресс-службе МИАНа сообщили, что не комментируют ситуацию с судебными разбирательствами.

Риелторы считают дело о банкротстве МИАНа прецедентным для рынка недвижимости. "За последние десять лет банкротство МИАНа может быть первым на риелторском рынке Москвы", - констатирует директор департамента зарубежной недвижимости агентства Doki Ольга Побединская.

По мнению аналитика ИГ "Антанта Пиоглобал" Андрея Верхоланцева, ЗАО "МИАН" могло инициировать собственное банкротство. При этом А.Верхоланцев не ожидает особых последствий для рынка недвижимости. Скорее всего, данная ситуация отразится только на судьбе клиентов по долевому участию, если таковые имеются. Несмотря на то, что сейчас рынок недвижимости находится не в самой лучшей форме, вряд ли банкротство МИАН сильно ударит по нему, отмечает аналитик.

Как пояснил РБК аналитик ИК "КапиталЪ" Дмитрий Зак, в случае если МИАН признают банкротом, может произойти переоценка рисков компаний, работающих в секторе девелопмента, из-за чего могут снизиться котировки облигаций. "Вряд ли проблемы отдельной компании скажутся на рынке жилья в целом", - подчеркнул Д.Зак.

Однако мировая тенденция заключается в том, что сокращается доля перегретого риелторского и девелопментского сектора, отметил аналитик ИК "Финам" Александр Осин. Даже если МИАН не признают банкротом в этот раз, то в дальнейшем у компании также могут быть проблемы. Для успешного функционирования компании надо быстрее реструктурировать свою деятельность и оборачивать средства, пояснил А.Осин.

ЗАО МИАН является управляющей компанией холдинга, куда входит около десяти компаний, занимающихся риелторскими услугами, девелопментом, развитием сети фитнес-клубов. Основной владелец ЗАО МИАН - Александр Сенаторов. http://top.rbc.ru/economics/29/07/2008/210082.shtml?permanent

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 18-08-2008 22:14
Андрей Евпланов: Квартиры начинает трясти
Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, при этом падение цен может составить 50 процентов от существующего уровня.




К такому выводу они пришли, изучив ситуацию на мировых финансовых рынках. Главная причина возможного падения цен на жилье - сокращение реальных доходов населения из-за инфляции. При этом инфляция сказалась не только на беднейших слоях населения, но и существенно ухудшила положение средних слоев, прежде всего затруднив для них оплату ипотечных кредитов.

Сегодня рынок жилья стагнирует, к началу лета он вообще замер, впрочем, это явление сезонное. Однако некоторые эксперты, проанализировав перспективы этого штиля, предсказывают обвал рынка и снижение стоимости квартир на 30 процентов.



Не секрет, что цены на жилье в Москве зависят не от его реальной себестоимости, а от спекулятивных действий. Сегодня доля "инвестиционных" квартир в структуре предложения Москвы составляет около 30 процентов (в основном это объекты бизнес-класса, которые принадлежат корпорациям).

Спекулятивные цены на недвижимость сохраняются при поддержке государственной бюрократии, защищающей связанные с ней крупные компании. Наряду с высокой стоимостью домов и квартир в России существует предельно завышенный годовой процент. Получая займы под 3-5 процентов, отечественные банки кредитуют население по кратно увеличенной ставке (до 25 процентов) и часто штрафуют за преждевременное погашение долга.



Главной целью спекулянтов является рост цен, который стимулируется несколькими способами, прежде всего созданием иллюзии ажиотажного спроса через СМИ. Дальнейший рост цен "подогревают" и покупки инвестиционного жилья, искусственно увеличивающие спрос.



"Мертвый сезон" на рынке российской недвижимости - лишь слабый отголосок мирового ипотечного кризиса, который стартовал в прошлом году в США. Американцы набрали столько кредитов, что банки не смогли их обеспечить продажей залогового имущества. Цены на жилье резко пошли вниз. Год спустя такой же сценарий ожидает и Россию - только в гораздо более мягком варианте и со своими национальными особенностями.



Главная предпосылка того, что стоимость квадратного метра будет уменьшаться, - отсутствие покупателя. А нет его, потому что нет ипотеки. Причина сокращения банками ипотеки - отсутствие длинных дешевых денег.

Если покупать некому, то и цена расти не может. По оценкам аналитиков, предложение на рынке недвижимости значительно выросло и стало более разнообразным. Например, редкие однокомнатные квартиры в новостройках уже можно купить без очереди. Но дешевле они не стали.



Несмотря на такую неблагоприятную ситуацию, риелторы не спешат сбивать цену на рынке. Жилье - товар не скоропортящийся, потому его строители и продавцы предпочитают некоторое время выждать и не демпинговать. При этом сидение на печи сойдет с рук далеко не всем строительным компаниям, ведь большинство из них сами живут за счет кредитов. Но вот парадокс - риелторы предпочитают лучше объявить себя банкротами, чем снизить стоимость квартир. Это явление объясняется тем, что снижение стоимости на 20 процентов не приведет к увеличению спроса на те же 20 процентов. Спрос увеличится на 2-3 процента, не более, застройщики это все понимают.



По словам экспертов, сейчас игроки рынка стараются избегать резких движений как в сторону повышения, так и в сторону понижения цены. Все ждут зимы, тогда, возможно, темпы инфляции замедлятся.



К зиме 2008 года объем ипотечных сделок в РФ может превысить 30 миллиардов долларов.



"Российская Бизнес-газета" №664 от 29 июля 2008 г.

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 29-08-2008 00:44
Рынок жилья в России обрушиться еще до конца 2008 года.
Дополнительной гирей в "рухнет рынок цен" станет банкротство и продажа активов МИАНа.
МИАН - это не просто "сетевое агентство" - не много ни мало - 1 млн. кв.м , в активах компании, выступающей как инвестор или соинвестор строительных проектов.
При процедуре банкротства оценка, наверняка будут производится гос.организациями , а не независимыми оценщиками)))

Утащит ли за собой ведущее риэлторское агентство весь рынок?
Падение цен может составить 50 процентов от существующего уровня.

Сегодня рынок жилья стагнирует, отмечают эксперты. К началу лета он вообще замер и штиль наблюдается до сих пор. Проанализировав перспективы этого штиля, можно предсказать обвал рынка и снижение стоимости квартир на 30 процентов.
Не секрет, что цены на жилье в Москве зависят не от его реальной себестоимости, а от спекулятивных действий. Сегодня доля «инвестиционных» квартир в структуре предложения Москвы составляет около 30 процентов (в основном это объекты бизнес-класса, которые принадлежат корпорациям).


Наряду с высокой стоимостью домов и квартир в России существует предельно завышенный годовой процент. Получая займы под 3-5 процентов, отечественные банки кредитуют население по кратно увеличенной ставке (до 25 процентов) и часто штрафуют за преждевременное погашение долга.
Главная предпосылка того, что стоимость кв.м будет уменьшаться,
- отсутствие покупателя.
А нет его, потому что нет ипотеки.
Причина сокращения банками ипотеки - отсутствие длинных дешевых денег у банков.
Денег нет с ноября 2007 года.

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 08-09-2008 01:43
Новости и статьи » Нюансы »
Продавай! Пока не подешевело
Интересный разговор получился у меня на днях с одним моим хорошим знакомым. Если вкратце, то суть его в следующем. Мама моего приятеля, женщина прекрасная и умная, но при этом никогда не интересовавшаяся ситуацией на рынке столичной недвижимости, вдруг неожиданно заявляет буквально следующее. «Мол, а не пришла ли пора нам продать нашу однушку в районе метро «Аэропорт». Я тут поинтересовалась, и оказывается, что на сегодняшний день продать ее можно чуть ли не за $300 тыс. Уверена, что больше она стоить не будет, а вот подешеветь вполне может. А мы с тобой на эти деньги либо в Подмосковье, либо за рубежом хороший домик купим».
Насколько точный и верный анализ сегодняшней ситуации на квартирном рынке столицы! А ведь звучит он из уст человека, которому, во-первых, уже за пятьдесят, а во-вторых, за все эти годы она никогда, повторюсь, никогда о ценах на квартиры не рассуждала! Не исключаю, что где-то что-то она прочитала, благо, о ценах на квартиры сегодня не рассуждает только ленивый. Уже не только в деловой прессе, но и со страниц глянцевых журналов звучат рассуждения наших звезд эстрады и политики, о пузыре на рынке недвижимости, о необходимости введения госрегулирования цен на квартиры, о том, что нужно сделать, чтобы проект «Доступное жилье» наконец-то начал работать, а не только существовать на бумаге. В общем, рассуждающих о вещах фантастических и проектах неосуществимых.
Только как тогда она умудрилась сделать столь правильные и верные выводы из всего этого бреда? Мне кажется, что все дело в обыкновенной житейской мудрости. Ну, не может быть все время хорошо, не бывает так в нашей стране. И цены на квартиры постоянно расти не могут.
Я бы и сам сегодня дал своему знакомому точно такой же совет. Пришла пора продавать свободные московские квартиры. У кого они есть, конечно. И покупать на освободившиеся средства именно недорогие подмосковные дачи либо дешевые (по столичным меркам) квартиры за рубежом. Если, конечно, не возникает желания просто конвертировать эти средства в евро, положить их на банковские счета либо купить акции. Что также выглядит гораздо выгоднее, чем просто обладать московской квартирой.
Все ошибаются. Не бывает точных и абсолютно верных прогнозов. Тем более в отношении сегодняшней ценовой ситуации с квартирами в столице. Но ведь существует и такое понятие, как интуиция. Лично я все чаще стараюсь использовать именно ее в отношении каких-либо выводов о грядущих переменах на рынке недвижимости Москвы. Вот есть ощущение, что очень скоро что-то произойдет. Все об этом говорит: и смена ветра в отношениях между Москвой и областью, и явное желание городских властей вкладывать все больше средств в дорожное строительство и ремонт домов, а отнюдь не в проекты по возведению нового жилья.
Да и в высказываниях самих риэлторов все чаще проскальзывают нотки неуверенности насчет дальнейшего роста цен. Добавим к этому и проблемы на мировых финансовых рынках, и рост ставок по ипотечному кредитованию, происходящий в нашей стране. Попробуем все это суммировать. И возникнет ощущение, что на московском рынке недвижимости пришла пора продавать. Пока еще не стало поздно, и на рынке остались покупатели, готовые покупать однокомнатные квартиры по $300 тыс.

Михаил Морозов
Дата и время: 03.09.2008 00:00
Источник: Информационный отдел Realto.Ru
По материалам: КДО


Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 09-09-2008 12:23
Об ипотечном кризисе - взгляд Любителя
На днях МинФин США объявил о фактической национализации Федеральных Ипотечных корпораций – Фанни Мэй и Фредди Мак. Непонятно: то ли этот шаг знаменует собой окончание грандиозной аферы, то ли наоборот – делает катастрофу необратимой. Напомню суть «ипотечного кризиса», затронувшего весь мир: так называемые «сабпрайм» кредиты на недвижимость, или, попросту говоря – кредиты заведомо неплатежеспособным заемщикам.

Вдумаемся в последнюю фразу: «заведомо неплатежеспособный заемщик». Звучит дико, не правда ли? Все равно что «канатоходец с нарушенной координацией» или «слепой лучник». А ведь на этом абсурде долгое время, как выясняется, держалась МИРОВАЯ финансовая система!

Что же реально происходит с финансами? Вопрос не праздный, просто так сказать «пусть разбираются специалисты, нас это не касается» - не получится. Специалисты, как видим, уже наразбирались – мировые финансы на грани краха. И, если обвал продолжится, то последствия почувствуют не только мы – «продвинутые ЖЖ-юзеры», но и последняя деревенская бабушка, не знающая, что такое интернет.

Поэтому я предлагаю вместе, шаг за шагом, рассмотреть ситуацию и подумать о последствиях. В конце концов, все мы «финансисты» - в том смысле, что все постоянно имеем дело с деньгами и планируем бюджеты – кто семьи, а кто и своей маленькой компании…

Условия кризиса нам более-менее известны. Давайте смоделируем все в деталях. Чтоб не сушить себе мозги над реалиями американской жизни, я для простоты перенес сюжет в «родные палестины». И заодно решил отвлечься от темы недвижимости: тема для нас, россиян, настолько болезненная, что многие, едва заходит речь о ценах на квартиры, теряют все способности к связному размышлению и вовсю предаются понятным эмоциям. Поэтому – заменим квартиры на автомобили, ОК?

Итак. Вначале имеется некий дилер, скажем, по продаже «Мерседесов». Работает он в Москве, продажи идут хреново. Высокая конкуренция, покупатели привередливы, только и ноют: «120 тыс. долларов за машину – а чё так дорого?!» В общем, жуть: полный застой в делах.

И тут дилера осеняет счастливая мысль: он бросает пыльную Москву и уезжает… в деревню Гадюкино Вологодской, скажем, области. В деревне понятно что: полный развал, людей почти нет, только бабки да несколько вечно пьяных механизаторов. Уж как там изощряется наш дилер – неизвестно, как расписывает преимущества «Мерседесов» перед горбатым «Запорожцем» - черт знает; но, главное, в итоге он уламывает большую часть тамошних обитателей и подписывает с ними договоры купли-продажи «в рассрочку»: он, типа, поставляет в Гадюкино новенькие «Мерседесы», а каждый механизатор обязуется оплатить «покупку» в размере 150 тыс. долл. в рублях по курсу ЦБ (почему 150, а не 120? Ну, это дилер подстраховался – мало ли что? Да и механизаторам все равно – у них ведь ни ста пятидесяти, ни ста двадцати даже близко нету). Да, именно 150 тыс. – но через 3 года. Рассрочка такая, все по-рыночному.

Ладно, «окучил» наш дилер Гадюкино; но это ведь только еще полдела! Возвращается в Москву, идет в Банк. В Банке встречает его Банкир. Дилер извлекает пачку договоров с гадюкинцами и, наверно, толкает зажигательную речь о невиданном подъеме сельского хозяйства в Вологодской области, благодаря чему там нынче чуть не каждый второй – миллионер. Банкир слушает Дилера вполуха и сразу начинает яростно торговаться. В конечном итоге Дилер, скрипя зубами, передает Банку право истребования денег «всего» за 100 тыс. долл. по каждому из договоров. Для дилера это нижний порог рентабельности, но что делать? Зато целую партию сбыл, да живые деньги получил.

А Банкир наш – тоже не дурак. Он от Дилера идет в Федеральное Ипотечное… простите, Автомобильное Агентство. Предъявляет там пачку договоров с сельскими тружениками Вологодской области – на 150 тыс. долл. каждый. Долго и яростно торгуется – и наконец чиновники Агенства милостиво выкупают у него все договоры «с отсрочкой платежа» по 120 тыс.

Из Агентства Банкир, выходит, понятно, окрыленный: еще бы – делать почти что ничего не надо, а удалось поиметь на каждую вложенную сотню тысяч 20% прибыли! Сам звонит Дилеру, интересуется: нет ли еще таких договорчиков – с другими механизаторами, может быть, из других деревень? Какие там еще есть деревни?

Радостный дилер ухватывается: а как же, старина! Там еще рядом Малые Грязищи, Большие Грязищи, а еще чуть в стороне – пгт Нахаловка! Ну так что ж ты сидишь?! – спрашивает Банкир.

И Дилер ломится туда. «Будете, - уговаривает он деревенских, - все на «Мерседесах». – А за долги не беспокойтесь: у вас ведь все равно ничего нет, что у вас возьмут? Станет, думаете, банк с вами возиться, с вашими телегами и полуразвалившимися халупами?! Подписывайте смело; если что – признают вас банкротами, и дело с концом». Деревенские репу чешут – и подписывают.

Дилер относит договоры в Банк, Банк берет с дисконтом – и тут же втюхивает их же Федеральному Агентству. Вы спросите: «Стоп, стоп! А откуда у Агентства-то деньги – выкупать эти бумажки во всевозрастающих количествах?»

О! В Агентстве тоже не дураки сидят. Агентство у них выходит на международный долговой рынок: выпускает и продает собственные облигации. А что? Вон сколько у него в портфеле «гадюкинских» бумаг – и каждая по 150 тыс. долл. «тянет»! И инвесторам объясняют: вы поймите, дурачки – это ж ведь не мы сами не пойми у кого собирали долговые обязательства. Это мы у БАНКОВ купили. Нешто станет БАНК давать деньги не пойми кому? Частный банк?! Да ни за что! А потом эти бумаги еще и мы – ФЕДЕРАЛЬНОЕ (!!) агентство! – проверили. Двойная проверка, лучшими профессионалами рынка, что вы еще хотите?!

Ну, раз такое дело, тут уж без сомнений все ведущие рейтинговые агентства присваивают ТАКИМ облигациям категорию А – то есть высшую категорию надежности. Инвесторы эти облигации расхватывают, как горячие пирожки. И главное – не только частники берут; и государства подключаются. Россия покупает на 100 млрд. долл., Китай – вообще на 500 млрд. Так что не волнуйтесь: деньги у Агентства есть, выкупает у банков «обеспечение» со свистом. Малые Грязищи, Большие Грязищи, Вологодская область, Рязанская… Заводы «Мерседес» переходят на работу в 3 смены, спрос из России бьет все рекорды.

Теперь сделаем паузу, задумаемся: кому на этом этапе плохо от хитрой схемы, придуманной Дилером? «Мерседесу»? Да ему-то лучше всех: обороты растут, «живые» деньги поступают…

Может быть, Банку? Да что вы! Банкир наш счастлив, пятую яхту покупает. Деньги рекой текут, риска никакого. Бумаги у Дилера взял, в Агенство сбыл, 20% себе, делать больше ничего не надо. Если кто вдруг из наглых журналюг начинает возбухать, лениво отбриваешь гада: «Что? Какие такие «пустые, мусорные» обязательства? Видите ли, молодой человек, у нас, у финансистов, это называется «сабпрайм-кредиты». И вообще, идите с богом: с непрофессионалами мы не разговариваем».

Может, у Агентства проблемы? Да никаких проблем – до поры: денег, правда, нужно все больше и больше (злопыхатели, суки, шепчутся, что как иначе - речь ведь идет о банальной «пирамиде»). То есть, чтобы оплачивать старые облигации, необходимо продавать новые. Но размах такой, что и на «выкуп» бумаг у Банка остается. Ничего: мы ж не в России продаем, мы уже на глобальный рынок вышли; наши облигации везде – от Сингапура до Чили. И везде – категория А; ну, разве не красота? Счет долговых обязательств, тем временем, идет уже на ТРИЛЛИОНЫ долларов (я не шучу; шесть, что ли, триллионов – специалисты подскажут).

А Дилеры тем временем уже догадались, что можно, в принципе, вообще никуда не ездить: есть же бомжи у Казанского вокзала – неиссякаемый источник «долговых обязательств»! Какой бомж откажется от личного «Мерседеса»? Или «БМВ», или «Ауди»? Да-да, другие автопроизводители расчухали , наконец, что происходит – тоже включились в гонку, тоже «снимают сливки»…

Кто ж, собственно, в проигрыше-то? В проигрыше, понятно, должен быть тот, кто за все платит. То есть – кредиторы этого самого Агентства. Но… Только в том случае, если Агентство обанкротится.

И не только… Представим себе, что в какой-то момент в Агентство пришли «санаторы». Пришли – и пришли в ужас (во всех смыслах). После чего оперативно решили перестать выбрасывать деньги в трубу – то есть на скупку этих самых «гадюкинских обязательств». Вот так вот: вежливо, но твердо сказали банкам – типа, всё, лавочка закрыта, самим жрать нечего.

А у банков-то дело давно поставлено на широкую ногу! «Окучены» уже не только бомжи Казанского, но уже и Ленинградского, и даже Киевского вокзала! И каждый покупает уже не один «Мерс», а целый автопарк из «Бентли»! А чего, собственно, стесняться-то? Хватай, пока дают.

Вот тут, когда банки «зависают» с этими «бумагами» - им становится реально плохо. Сволочи из «Фанни» и «Фредди» больше не берут – и что делать?? Тут у нас и начинаются все эти «списания» десятков и сотен миллиардов с баланса - у «Меррил Линч», английского Northern Rock и т.д. и т.п., далее везде… Давеча все хохотали: какой-то очень известный инвестиционный банк (забыл название) за один прошлый год показал в "убытках" чуть не треть от всего, что он заработал за более чем 30 лет ударного труда на кап.рынке!

А главное – поскольку у бомжей взять нечего, даже цепей – банки становятся крупнейшими – неожиданно для себя – дилерами элитных авто (малость, правда, покоцанных, с неприятным запахом в салоне – ну да это пустяки). К чему это ведет? Правильно: к резкому падению цен и обвальному падению спроса на продукцию. «Мерседес» и «Бентли» несут убытки, переходят на работу в полсмены…

И главный вопрос: кто будет отдавать Китаю его полтриллиона? (О России с ее 100 миллиардами мы уж и не говорим – детский долг). Правительство США? Хе-хе, как говорится…

Но главное последствие кризиса, думается, будет такое: то, что раньше оплачивалось НЕ деньгами, а долговыми обязательствами-«пустышками», выйдет на рынок и потребует «живых» денег. То есть СВОБОДНЫХ денег в мире станет много меньше. Чем это грозит нам с вами? Давайте подумаем.
Моя версия – обвалом фондового рынка и рынка недвижимости. Первое, как видим, уже происходит вовсю.

sapojnik

Страницы: << Prev 1 2 3 4 5 6 7 8 Next>> ответить новая тема
Раздел: 
Из МИСИ в МГСУ и обратно! / Новости / Kвартиру в Москве Поздно продавать?

Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки. dwg.ru. art-exp.ru.

KXK.RU