Kвартиру в Москве Поздно продавать?

  Вход на форум   логин       пароль   Забыли пароль? Регистрация
On-line:  

Раздел: 
Из МИСИ в МГСУ и обратно! / Новости / Kвартиру в Москве Поздно продавать?

Страницы: << Prev 1 2 3 4 5 6 7 8 Next>> ответить новая тема

Автор Сообщение

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 01-10-2007 21:25
Будет ли в России банковский кризис? Что будет если банковские накопления иссякнут? Давайте посмотрим на депозиты банков, размещенные на счетах ЦБ за последние 4 месяца в млрд. руб.:
04.06.2007 1 266,3
13.06.2007 1 250,1
18.06.2007 1 197,2
25.06.2007 1 073,1
02.07.2007 758,6
09.07.2007 847,1
16.07.2007 706,8
23.07.2007 571,7
30.07.2007 481,9
06.08.2007 476,5
13.08.2007 514,8
20.08.2007 448,7
27.08.2007 406,3
03.09.2007 205,7
10.09.2007 235,2
17.09.2007 176,1
24.09.2007 238,0
01.10.2007 72,2
(источник данных )
Доживет ли банковская система в России до конца октября без потрясений? (дальше и загадывать не стоит)

По ссылке скрипт более не работает... Правку вносят видимо.....

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 09-10-2007 20:15

Потребители отказываются покупать недвижимость по нынешним ценам


Потребители отказываются покупать недвижимость по нынешним ценам, а застройщики старательно маскируют падение цен под различные скидки и дисконты. И лишь индексы аналитиков показывают, что никакой стагнацией и не пахнет

На московском рынке недвижимости более полугода идет большая игра. Игра «в держание цен». Диспозиция участников проста: на левой половине корта — застройщики и риэлтеры, на правой — потребители. Слева направо летят сотни мячей: профессионалы рынка убеждают потенциальных покупателей в том, что нынешний уровень цен «нормальный», что 70–80&#8722;процентный рост стоимости в 2006 году вполне рыночная ситуация. Наконец, предъявляют решающий аргумент: «цены просто не могут быть ниже, чем сейчас». Вот только игра в последние месяцы потеряла смысл.

Шквал ударов слева остается без ответа. Застройщики и риэлтеры подняли глаза и не увидели соперника: на противоположной части корта никого нет. В мае-июле количество покупателей катастрофически снизилось во всех сегментах рынка, включая вроде бы недооцененный загород. Покупатели ушли, проголосовав против высоких цен «ногами». Рынок совсем оторвался от доходов населения и стал спекулятивным. По нынешним ценам купить недвижимость не могут даже представители среднего класса (высокооплачиваемые менеджеры крупных компаний), не спасает и ипотека. Кстати, эпоха высоких цен на недвижимость совпала с резким ростом продаж новых иномарок. Если на квартиру ни при каком варианте не хватит денег, то они просто тратятся на потребление.

Доведение до абсурда

Переоцененность московского жилья хорошо заметна в сравнении с европейскими объектами недвижимости. Так, за 5 млн долларов можно приобрести реконструированный и полностью меблированный замок XVII века под Парижем площадью более 1 тыс. «квадратов» с парком 7 га. За ту же сумму выставляется на продажу не самый дорогой, недавно возведенный коттедж в 20 км от Москвы по Рублевке площадью 3 тыс. кв. м на участке 25–30 соток. Если при этом посмотреть еще и фотографии этих объектов, сюрреализм ситуации поражает.

Самая естественная реакция цивилизованного рынка на отсутствие покупателей — снижение стоимости до отметки, на которой восстанавливается баланс спроса-предложения. Однако у нас рынок манипуляционный и спекулятивный, а потому продавцы избрали иную стратегию. Про падение цен стараются не говорить, хотя по ряду квартир стоимость упала минимум на 20–25% по сравнению с пиковыми значениями прошлого года. «Продавцы боятся обвала цен и как могут маскируют падение. Самый простой способ — указание в рекламе завышенных цен. Недавно я искала для клиента квартиру в районе станции метро Фрунзенская, так в трех из пяти случаях мне сходу, без просмотра сделали скидку 15%», — говорит один из риэлтеров.

Баланс спроса-предложения рано или поздно придется искать: рынок не может долгое время быть виртуальным. И чем дольше поддерживать такую неестественную ситуацию, тем сильнее будет обвал. В кулуарах риэлтеры уже вовсю обсуждают немыслимую еще недавно тему — неизбежного осеннего снижения цен на 15–20% (хотя публично настаивают на обратном). Без понижения стоимости восстановить спрос одними пиаром и рекламой уже не представляется возможным.

Застройщики: ни шага назад

Отдельная тема — строители. Застройщики панически боятся падения цен по трем причинам. Первая банальна: они не хотят терять суперприбыли, к которым за последние годы привыкли. Вторая — они опасаются, что снижение стоимости будет неконтролируемым. Предполагаемый сценарий таков: как только начнется очевидное снижение, даже оставшиеся покупатели «спрыгнут» — какой дурак будет покупать на спаде. И тогда в свободном падении рынок проскочит объективный уровень стоимости квартир.

Третья причина менее очевидна: падающий рынок разорвет привычные схемы финансирования. На самом деле среди покупателей жилья до сих пор весьма велика доля инвесторов. Они покупают недвижимость как ценные бумаги. Если окажется, что в отдельно взятом строящемся доме стоимость квартир не растет, а падает, то это не просто оттолкнет новых инвесторов. Это гарантирует также и неприятности застройщику, нарушающему договоренности. При этом «старые» инвесторы — часто очень влиятельные люди.

Положение строителей в последние месяцы, мягко говоря, не радужно. Квартиры плохо покупают, и накопленный за прошлый год «жирок» ощутимо подтаял. Ряд известных застройщиков уже начали испытывать серьезные финансовые проблемы. Это выражается и в хронических недоплатах подрядчикам, и в хаотическом кредитовании в банках под любые залоги.

Но ни кредиты, ни экономия на строителях не отменяют главной задачи: надо продавать квартиры, но так, чтобы снижение цен не выглядело как беспорядочное падение. Пока найден только один способ это проделывать — торговать со скидками. В последние месяцы на десятках московских строек появились рекламируемые или приватные системы скидок. У некоторых застройщиков они реально доходят до 30%.

Фактически строители начали расплачиваться за спекулятивный рост цен 2006 года, который частично ими же был и спровоцирован. Кстати, недавно один из девелоперов в личной беседе жаловался на бурное увеличение стоимости прошлого года: «Понимаешь, нам такой стремительный рост цены на жилье не был выгоден — увеличиваются риски. Нам гораздо комфортнее ситуация небольшого, но прогнозируемого роста». Он так убедительно и проникновенно рассказывал об этом, что я чуть не поверил.

Но не поверил. Вовремя вспомнил один документ с грифом «строго конфиденциально», который мне показали прошлой осенью. В нем известный журнал в сфере недвижимости предлагал крупным застройщикам скинуться «всего» по 100 тыс. долларов. За эти деньги обещалось проведение массированной пиар-кампании на тему «Цены на недвижимость не могут упасть». В программе мероприятий были круглые столы, исследования, привлечение известных аналитиков, заказные статьи, радиоэфиры и т. д. Потом я не без интереса отслеживал эти мероприятия. Так вот, застройщик, жаловавшийся мне на рост, чуть ли не первым сдал 100 тыс. на промыв мозгов потребителям.

Кстати, высокие цены на недвижимость ударили по строителям и с неожиданной стороны. Как известно, между девелоперами и городской администрацией есть посредники. Их бизнес внешне незамысловат: они получают земельные участки, делают градостроительную документацию, а потом перепродают их застройщикам. Эти посредники из-за роста цен также потеряли чувство реальности: сегодня они заламывают за участки такие суммы, что застройка становится нерентабельной даже при нынешних розничных ценах. Это, кстати, одна из причин, почему в Москве сегодня сокращаются темпы строительства: площадки держат в расчете на дальнейший рост. Рекордная сумма, запрашиваемая сегодня за земельный участок в Москве, поражает воображение — 1 млрд долларов США. Цифра была рассчитана его владельцем весьма незамысловато: 200 тыс. м (столько можно построить на этом пятне в центре города) умножены «всего-то» на 5 тыс. долларов за «квадрат».

Индексы ничего не заметили

Хитрости застройщиков при торговле со скидками — одна из причин, почему снижение цен больше похоже не на спад, а на малозаметное невооруженному взгляду сползание. В частности, индексы стоимости жилья показывают, что цены «худеют» лишь на пару процентов за несколько месяцев, хотя рынок поменялся кардинально. Почему же наши индексы так слепы?

Оставим в стороне тему ангажированности аналитиков, их составляющих (хотя застройщики наверняка давят на них) и сконцентрируемся на сути. Дело в том, что индексы в Москве рассчитываются по ценам предложения. То есть квартира может не находить покупателя в течение нескольких лет, ее владельцы при этом будут постоянно повышать стоимость, а индекс будет показывать, что недвижимость в Москве растет высокими темпами.

Поэтому бессмысленно сравнивать средние цены в Москве и, допустим, в Париже. В Париже «средние» — это цены реальных сделок по информации нотариусов. А в Москве — это стоимость, по которой продавцы желали бы продать квартиру.

В стабильном состоянии рынка цены предложения и сделок коррелируют, а в нынешнем они могут расходиться на десятки процентов. В Москве и Подмосковье есть тысячи объектов, которые находятся в продаже уже несколько лет, постоянно растут в цене, но так и не находят покупателя. Мы опять возвращаемся к теме виртуальности нашей действительности.

Заметим, что в столице невозможно получить даже данные по общему числу сделок с недвижимостью, чтобы оценить активность рынка. Невероятно трудно найти и проверить данные обо всех строящихся домах в городе — эта информация тщательно охраняется мэрией. Определить же реальные цены сделок вообще архисложная задача, которая никем даже не ставится. В такой ситуации, с одной стороны, вряд ли возможна какая-то серьезная аналитика, а с другой — можно манипулировать информацией и рынком как угодно.

«Квартира на Фрунзенской набережной в 2005 году продавалась за 300 тыс. долларов, а в начале 2007&#8722;го подорожала до 800 тыс. Какова ее рыночная цена сегодня, если за три года ее посмотрели три человека?» — эта задачка в духе «вредных советов» Григория Остера, по-моему, отлично иллюстрирует виртуальность столичного рынка недвижимости.



www.rmnt.ru


Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 16-10-2007 23:25
Портал посвященный недвижимости... Рекомендуется к внимательному чтению...

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 18-11-2007 00:11
14.11.2007 О ситуации на рынке жилья. Ноябрь 2007



Важнейшим фактором, определяющим ценообразование на любом рынке, в том числе и на рынке жилья, является платежеспособный спрос.

Как правило, предложение на рынке формируется на основании данных о платежеспособном спросе различных (например, по платежеспособности) групп населения.

Платежеспособный спрос на новое жилье или улучшение уже имеющегося жилья у основной массы домохозяйств в наибольшей степени зависит от их доходов.

Цены на жилье формируются с помощью управляющих решений собственников жилья или их правомочных представителей с учетом существующих на рынке ценовых тенденций и текущих концепций ведения бизнеса у этих участников рынка.

С большой степенью вероятности сильные игроки рынка федерального уровня в целом настроены на массовой строительство и массовую продажу жилья. Об этом свидетельствуют не только инициированные ими изменения «правил игры» на рынке, но и масштабные инвестиции в производство строительных материалов.

Решается и задача привлечения инвестиций для масштабного строительства. Так, в начале ноября текущего года Китай высказал намеренье инвестировать в строительство жилья на территории России порядка $1 трлн. до 2020 года.

В целом, выбор стратегии доходоприносящего жилья будет характерен для некрупных собственников жилья, особенно в условиях развивающегося мирового экономического кризиса.

Существенный рост объемов прямых иностранных инвестиций в экономику России по итогам 2006 года и первым девяти месяцам текущего года является больше диверсификацией рисков иностранных инвесторов, а не стремительным ростом инвестиционной привлекательности России.

Кроме того, с большой степенью вероятности значительная доля этих прямых иностранных инвестиций реально принадлежит сильным игрокам российского рынка различных уровней, поскольку риски потери собственности в России кардинально не снизились за последние годы и право собственности во многом защищается имеющимися у игроков рынка административными ресурсами.

Именно поэтому вслед за ценами на жилье «взлетели» цены и на коммерческую недвижимость, особенно офисы.

Но все определяется вполне естественным желанием сильных игроков рынка получать большие доходы от тех рыночных ниш, которые они контролируют.

Получение больших доходов от рынка жилья в настоящее время «блокировано» высокими ценами на жилье, рост которых во многом был определен процессом вытеснения игроков-регионалов игроками центра из инвестиционно-строительных ниш.

Из этой ситуации сильным игрокам российского рынка необходимо найти выход, несмотря на ширящийся мировой экономический кризис, где ипотечные проблемы являются всего лишь «вершиной айсберга»…

В информационном пространстве рынка присутствует достаточно много прогнозов относительно дальнейшего развития ситуации на рынке жилья.

Но если отбросить все явно ангажированные прогнозы и учесть основные направления деятельности сильных игроков российского рынка, то неминуемо приходишь к следующим выводам.

Одной из основных причин, которая будет препятствовать дальнейшему росту объемов строительства жилья в нашей стране (пока для получения прибыли сильными игроками рынка, а в дальнейшем, возможно, - и для создания условий для увеличения населения), является уровень платежеспособного спроса «среднестатистического домохозяйства» на «среднестатистическое жилье».

С большой долей вероятности в перспективных планах сильных игроков рынка федерального уровня не содержится пункта о существенном повышении доходов большинства российских домохозяйств.

Вместе с тем, в течение последних месяцев цены на жилье во многих регионах снижаются (в столице период снижения цен длится уже 13 месяцев). Пока этот процесс идет «пассивно», что косвенно указывает на то, что сильные игроки рынка еще не зафиксировали прибыль по своим объектам.

Как только этот момент настанет, велика вероятность того, что сильные игроки рынка начнут «активную игру» на снижение цен, оставив остальных игроков рынка с их квадратными метрами.

В свою очередь последние уже начали игру на повышение арендных ставок на жилье, но «ценового пространства» для этой игры у них явно недостаточно, поскольку существующие арендные ставки могут быть увеличены максимум на 20-25%. Ограничением здесь будет выступать все тот же уровень доходов домохозяйств.

По оценке наших экспертов, период «пассивного» снижения цен должен закончиться уже весной 2008 года, а затем начнется «игра на снижение цен» для увеличения доходов сильных игроков рынка федерального уровня за счет повышения деловой активности на рынке.

Оживление массового платежеспособного спроса на жилье эконом-класса возможно, если стоимость федерального стандарта на жилье (двухкомнатная квартира общей площадью 54 кв. метра) не будет превышать 2,5 годовых доходов среднестатистического домохозяйства при двух работающих (для столицы – 3-х годовых доходов за счет статуса).
Для столицы – это порядка $2400 за кв. метр (в регионах – существенно ниже), то есть цены на столичное жилье эконом-класса должны снизиться на 40% относительно существующих. С большой долей вероятности это может произойти к середине 2009 года. Стоимость дорогого жилья снизится менее значительно (на 15-30%), причем, чем дороже будет жилье, тем меньше снизиться его стоимость.

Если федеральной властью будут приняты поправки в Налоговый кодекс о введении налога на жилье в зависимости от его рыночной стоимости в конце 2008 года, то процесс снижения цен на жилье до вышеуказанных значений может закончиться уже в начале 2009 года…


Крапин Александр,
генеральный директор
информационно-аналитического
агентства RWAY




Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 20-11-2007 22:07
Скоро разовьемся до уровня США
Автор: Swing



Извиняюсь, что так долго не выходила обещанная статья о рынке недвижимости. И так и так пытался подойти к вопросу серьезно, но очень быстро ловил себя на том, что повторяюсь. Самому скучно стало. Поэтому, оторвавшись от нашей пермской унылости местных властей, решил рассмотреть все несколько с иных позиций.

Потребительский авантюризм
И начать стоит с ситуации в США. Непонятно по какой причине кризис ликвидности в Штатах рассматривается только как угроза для российского банковского сектора. На наш взгляд гораздо информативнее рассматривать происходящее там как некую картину нашего недалекого будущего.
То, что там полетели финансовые и фондовые рынки, стало следствием очень простых вещей.

Во-первых, давали ипотеку всем подряд, в том числе больным потребительским оптимизмом. Одна наша известная журналистка бодро бы отписала, что «бомжам, синякам и проституткам», но оно не так. Допустим, семья по своей структуре доходов может претендовать на дом по цене 300 000 тамошних денег, но заболев потребительским оптимизмом на почве доступности кредитов, замахивается на строение с ценой 450 000 тех же у.е.

Потребительский оптимизм – явление свойственное человеческой натуре. Все мы стремимся к лучшему и верим, что в силах построить себе «светлое будущее», особенно на это падка молодежь. Но, как показывает практика, у абсолютного большинства людей на всей планете это самое «светлое будущее» так никогда и не наступает. С возрастом взгляды на жизнь становятся консервативнее, да и забот прибавляется. Наивные мечты обрести личный уголок в собственности через 30 лет разбиваются о текущие проблемы.

В Штатах есть еще один немаловажный аспект. У них цена на недвижимость сильно зависит не только от зданий, коммуникаций и какой-то инфраструктуры, но и от социального состава проживающих в этом районе. Это тот случай, когда одна паршивая овца может сделать существенно беднее всех своих соседей. Поэтому неприятности у одних часто провоцируют цепную реакцию.

Все это превращает потребительский оптимизм в экономический авантюризм, если рассматривать в долгосрочной перспективе. А, как известно, на одного удачливого авантюриста приходится тысячи проигравшихся в пух и прах.

Вот именно эти тысячи сейчас и объявляют дефолт в Штатах по своим обязательствам. Простые рядовые американцы слишком уверовавшие, что и им полагается кусочек «американской мечты».

Давайте теперь посмотрим, как это относится к нам. У нас этот аспект американских бед состоит из двух частей. Основная часть – это не потребительский, а инвестиционный оптимизм, основанный на убеждении, что цены на недвижимость росли, растут и будут расти. Но дураков заметно поубавилось, о чем свидетельствует тщетность попыток разогреть рынок недвижимости за счет демонстрации липового роста цен.

С другой стороны, также как и в США, ипотеку у нас выдавали абы как. У нас не так пока много организаций, которые выдают всю заработную плату «в белую». Пока основная масса идет по серым схемам, хорошо, что не по темным. Ситуация регулярно улучшается, но до идеала, согласитесь, еще далеко. Эти российские реалии осознают и банки, поэтому и кредиты выдают во многом по принципу рулетки, а не основываясь на экономическом смысле. Риски закладывают в % и вроде как все довольны. До той поры, пока % невозврата не начинает превышать допустимого предела. А чего-то все в последнее время нервные стали. Некоторые банки сворачивают ипотечные программы.

Продается небоскреб. Недорого
Вторая аспект американского кризиса в большей степени и позволил назвать кризис именно «кризисом ликвидности».

Когда-то давно в число обязательных индикаторов для мониторинга состояния экономики ввели количество проданных домов. Опровергать обоснованность и целесообразность этого не следует. На этом наглядном примере следует просто зафиксировать, что в экономике нет «вечных индикаторов». Все подвержено изменениям в силу изменения модели самой экономики в какой-то части. И часто с изменением модели те или иные показатели теряют смысл.

На текущий момент США слишком перезастроенная страна. Там слишком много недвижимости. Тот же Детройт можно рассматривать как экономическую катастрофу, а можно как склад ненужной недвижимости.

Ситуация перезастроенности сложилась не вчера. Она присутствует в американской экономике достаточно давно. Но проблему удавалось компенсировать за счет высокой внутренней миграции населения и большого притока мигрантов извне.

События 11 сентября стали поводом для существенного ограничения притока мигрантов извне. Честно говоря, не знаю как обстоят дела в Штатах с внутренней миграцией, но похоже, что общество стало менее мобильным. А это уже бумерангом ударило по продажам домов.

У нас общество мобильно только в одном направлении. Миграция трудоспособного населения из сельской местности при текущих ценах на недвижимость не в состоянии обеспечить платежеспособный спрос. Слишком велик разрыв между доходами сельских жителей и стоимостью квадратного метра. Поэтому при массовой застройке имеет смысл текущее демографическое состояние территории и населенного пункта и все, если, конечно, речь не про Москву и Питер.

Про неблагоприятную демографическую ситуацию в Перми мы уже писали. Как писали и про негативное влияние, которое именно демография окажет на спрос на рынке недвижимости.

Но у нас продолжают нагнетаться темпы строительства. Само по себе это и неплохо, однако структура строительства явно не соответствует структуре общества и тому платежеспособному спросу, которое общество может обеспечить на этом рынке. Мы сами себе строим что-то сразу очень похожее на Детройт.

И с индикаторами у нас все как в США. В Национальном проекте индикативными показателями стали размер выданных ипотечных кредитов и количество построенных квадратных метров. В той модели, которая была до старта Национального проекта, эти показатели имели смысл и позволяли получать достаточно информативную картину происходящего. При текущих ценах на недвижимость, которые во многом были разогреты самой PRопагандой Национального проекта, эти показатели пополнили ряды традиционных "в среднем по больнице". Очевидно, что нужно менять и направление проекта и отчетные показатели.

Итак, мы имеем картину, которая очень похожа на то, что вызвало в США кризис ликвидности. В следующий раз, если успеем, мы рассмотрим, по каким причинам у нас еще нет обвала на рынке недвижимости, а сразу после моделирования административного устройства страны рассмотрим варианты «Битв за население». http://www.eurokraina.ru/posts/view/132

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 05-12-2007 19:42
"Бомбы" под новостройками

Строители скрывают, что начался обвал цен на жилье...



О доступной и дешевой ипотеке можно забыть. Банки резко ужесточают условия выдачи таких кредитов. Подросли проценты. Канули в Лету многочисленные завлекалочки. Втихую «испарилась» ипотека без первоначального взноса.

Что это – признак надвигающейся катастрофы? Когда же настанет «час икс», и будет ли падение достаточно глубоким?

Палаточный лагерь

Предпосылок для взрыва пузыря на рынке жилья предостаточно. Прежде всего подавляющему большинству населения банально не хватает денег даже на самую дырявую «крышу над головой». По данным государственного «Агентства по ипотечному кредитованию», в улучшении жилищных условий нуждается 4,5 млн. семей. Но только каждая двадцатая из них с трудом может наскрести денег хоть на какую-то квартиру.

«У половины населения вообще нет средств ни на покупку, ни на аренду жилья», – подтверждает депутат Госдумы Галина Хованская. И то сказать: средняя цена квадратного метра во всех крупных городах перевалила за 70 тыс. рублей. А средняя зарплата по стране не дотягивает и до 14 тыс. рублей. Значит, чтобы обзавестись даже небольшой квартирой, людям придется полностью откладывать свою зар­плату в течение 12 лет! Всю, до копейки, – не останется даже на воду и сухари.

И никакая ипотека эту проблему не решит. Тут действует простое правило. Покупая квартиру в рассрочку на 10 лет под 10% годовых, в конечном счете вы отдаете за жилье двойную цену. Значит, ипотечный вариант съест всю зарплату за… четверть века. По мировым стандартам, «крыша над головой» должна обходиться не дороже 3–5 годовых зарплат. Выходит, российское жилье – одно из самых недоступных в мире.

Это не может не будоражить население. Нерешенный жилищный вопрос доведет до белого каления кого угодно. Например, известен такой факт, что в нескольких крупных городах уже прошли народные пикеты перед зданиями местных администраций. Люди разбивали «походные» городки под лозунгами: «Палатка – вот единст­венное доступное нам жилье!»

Финансовый детонатор

В последнее время жилье дорожало на 60–80% в год. Такими темпами в «палаточном лагере» скоро окажется полстраны. Но, если нет покупателей, кто же будет брать «хрущобы для миллионеров»? Не расставит ли все по местам невидимая рука рынка?

Вроде ценам на квартиры есть куда падать. Разрыв между себестоимостью квадратного метра и его рыночной ценой достигает астрономических величин.

Достаточно привести такой пример. Российская строительная корпорация RGI International вышла на лондон­скую биржу. Требования там строгие. Пришлось приоткрыть финансовую отчетность. Аналитики изучили годовой отчет и… раскрыли рты. Выяснилось, что себестоимость строительства квадратного метра в элитном доме в центре Москвы колеблется от 30 до 75 тыс. рублей. А на продажу этот же метр выставляют по цене от 700 тыс. (!) руб. и вплоть до полутора миллио­нов. Вот он – запас прочности.

Во-вторых, под цены на жилье у нас заложена мощнейшая «бомба». По данным наших источников в российском стройкомплексе, более трети новых квартир в Москве и крупнейших российских городах приобретают так называемые инвесторы. Они-то и раздувают цены до космических величин.

Результат у всех перед глазами. Кто не видел новостройки, в которых даже спустя годы после сдачи дома комиссии вечерами светятся лишь несколько окон? «Все квартиры в таких зданиях раскупаются еще во время строительства», – объясняет директор строительной корпорации «СМТ-Инвест» Сергей Шумков. Почему же там никто не живет? По той же причине, по которой многие владельцы коллекционных автомобилей никогда не выкатывают их из гаража. Инвестиционные квартиры – не более чем удачное вложение капитала.

До недавнего времени инвесторы процветали. А вот нормальный рынок – тот, где квартиры продают и покупают обычные люди, – нынешним летом чуть было не помер. Как признают сами продавцы недвижимости, он давно работает в авральном режиме.

Пока цены галопом скакали вверх, инвесторам было хорошо. Где еще они могли гарантированно заработать 50–100% годовых? Но сейчас недвижимость «встала». В такой ситуации спекулянты начинают нервничать.

Что будет, если у них сдадут нервы? Жилищные «пузыри» всегда лопаются по одному и тому же сценарию. Кто-то захочет зафиксировать прибыль, продав квартиру. За ним понесутся остальные. Как бы не опоздать! На продажу выставят миллионы «инвестиционных» квадратных метров. И это спровоцирует грандиозный обвал.

Трехкратное падение

НАСКОЛЬКО сильно могут упасть цены на жилье? «Тут действует простое правило. Во всем мире арендовать квартиру и купить ее по ипотеке стоит одинаково», – объясняет начальник отдела инвестиций в недвижимость одного из крупных банков Максим Миронов.

Но в России это не так. Во всех больших городах плата за аренду жилья в 2–3 раза ниже месячного ипотечного взноса. При этом стоимости съема квартир расти уже некуда. Она и без того почти сравнялась со средней зарплатой. Значит, образовался трехкратный запас для снижения цен на жилье…

Когда же грянет гром? Тут мнения экспертов расходятся. Многие уверяют, что никакого падения не будет, а стоимость жилья застыла лишь на время. Но, мол, скоро рост продолжится из-за инфляции. Некоторые эксперты ухитряются даже делать поразительные предсказания. Например, такие. Через несколько лет нижняя планка цен на новую трехкомнатную квартиру в Москве достигнет 1 млн. долларов. Напрашивается вопрос: а знают ли эти «специалисты», что во всей России насчитывается всего 120 тыс. человек, ликвидное состояние которых превышает этот самый миллион? И все они давно владеют собственными квартирами…

«Тормозной» рынок

ПОНЯТНО, что такие провокационные прогнозы дают те «аналитики», которые в той или иной форме зависят от агентств недвижимости или строительных компаний. Они заинтересованы в росте цен не меньше, чем волк в мясе. К сожалению, подобных «экспертов» – подавляющее большинство.

Зато те, кто посмелее, в приватных беседах дают понять, что в действительности стоимость квартир уже пошла вниз. «Достаточно взглянуть на предложения в новостройках», – подсказывает наш источник в крупном агентстве недвижимости. Формально цена метра в новостройках с начала осени почти не изменилась. Но на деле сейчас все строительные корпорации предлагают скидки, доходящие до 25%. Это и есть замаскированное падение.

Получается, цены рухнули почти на четверть. Впору говорить об обвале. Но «аналитики» этого упорно не замечают. Когда же тайное станет явным? Лишь после того, как сработает «эффект домино». Начавшись с новостроек, удешевление докатится до вторичного рынка жилья. После этого скрывать спад будет уже невозможно.

Произойдет это примерно через год. «Рынок недвижимости – очень консервативный. Даже серьезные потрясения проходят на нем с большой задержкой», – отмечает начальник аналитического департамента строительной компании «Масштаб» Марк Сагальский.

Но удержать немыслимо высокую цену квадратного метра не помогут никакие «тормоза». Например, после августа 1998 г., когда рубль обрушился в 4 раза, жилье формально не дешевело еще 18 месяцев. Хозяева квартир выжидали сколько могли. Потом не выдержали, и цены обрушились в одночасье.

Тот же сценарий сработает и на этот раз. Только жилье подешевеет не так сильно.

Как лопнул мировой «пузырь»

«ПУЗЫРИ» на мировом рынке недвижимости регулярно надуваются и так же часто лопаются. Самый громкий в истории крах случился в 1990 г. в Токио. Японский «пузырь» начал раздуваться в 1986 году. За год цена недвижимости утроилась. Она поставила рекорд, не побитый до сих пор. Стоимость 1 кв. м земли в жилом районе, прилегающем к императорскому дворцу в Токио, достигла… 1 млрд. долларов. Правда, покупателей на нее так и не нашлось. В 1990 г. на японской фондовой бирже разразился грандиозный коллапс. За год общая стоимость японских компаний снизилась втрое. Жилье подешевело в 5 раз.

Похожие, но не такие впечатляющие «хлопки» на протяжении 1970–80-х годов случались в США, Италии и Великобритании.

Сейчас мир переживает очередной глобальный крах «жилищного пузыря». Он уже лопнул. Правда, пока не в России. В США и Европе цены на квартиры «надувались» с 2001 года. Их рост шел из-за слишком доступной ипотеки.

Банки довели дело до абсурда. Зачастую человек не мог снять квартиру – на квартплату ему не хватало. Зато он запросто мог ее купить!

Кончилось это плохо. Дешевые кредиты без первоначального взноса в США выдавали буквально кому попало. Ситуацию усугубило то обстоятельство, что на первых порах банк «забывал» об ипотечных платежах. Как правило, мораторий продолжался два года. С такими поблажками, да на фоне постоянно растущих цен клиенты пустились во все тяжкие. Безработные, малообеспеченные, матери-одиночки не задумываясь брали кредиты на покупку домов стоимостью в полмиллиона долларов.

А почему бы и нет? Расчет-то прост. Через два года, когда настанет время расплачиваться, цена недвижимости подскочит на 20–40%. Тогда можно будет продать дом и рассчитаться с банком. А заодно неплохо заработать, не вложив ни копейки собственных денег.

Но чудес не бывает. В нынешнем году перегретые сверх всякой меры цены пошли вниз. В результате массовое ипотечное безумие обернулось тяжким похмельем. Все большее число горе-владельцев недвижимости отказываются платить по кредитам. Поэтому ипотечные банки и фонды лопаются один за другим. Итог: у одних нет жилья, у других – денег.

Хуже всего, что до России уже докатилось первое эхо этих событий. Нашим банкам отказывают в дешевых западных кредитах. Это сильно пошатнуло позиции многих финансовых институтов. Сейчас аналитики, затаив дыхание, ждут, что будет, когда к нам придет «вторая волна» потрясений…

Константин ГУРДИН
http://www.topnews.ru/media_id_3545.html

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 08-12-2007 23:00
Квартиру продавать поздно. Минимум на четверть придется упасть чтобы взяли. А дальше будет веселее....

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 19-12-2007 20:37
Нью Йорк. Еще год - и нефть подешевеет, а доллар подорожает
www.k2kapital.com 14.12.2007


Через год биржи доллар и инфляция в США будут выше, а нефть, золото, евро и фунт стерлингов ниже, предсказал на днях в журнале Newsweek Бартон Биггз (Barton Biggs), управляющий партнер инвестиционной консалтинговой фирмы Traxis Partners в Нью-Йорке, которому еще 30 лет назад был присвоен титул легендарного стратега Morgan Stanley.

Уоррен Баффет однажды заявил: «Быть инвестором это все равно, что иметь в партнерах маниакально-депрессивный психоз. Бывают времена, когда партнер впадает в эйфорию по поводу перспектив вашего бизнеса и готов выкупить вас почти по любой цене. Потому него наступает спад, и он рвется продавать». Будучи разумным человеком, говорил Баффет, вы должны покупать, когда партнер в депрессии.

Сегодня мировым биржам впору принимать антидепрессанты. Повсюду царят мрак и уныние. Индикаторы настроений инвесторов отражают глубокий пессимизм. Хеджевые фонды в США и Европе избегают риска, как в худшее времена, а СМИ полны злобных комментариев.

Издержки структурированных финансов с эпицентром в американском кризисе ипотечного кредита породили нехватку кредитов, которая угрожает не только потреблению в США, но и потребительским расходам во всем мире. Крупные банки, страховые компании и инвестиционные банки уже признались в огромных списаниях займов, что уменьшило их способность расширять кредитование и заставило уходить от рисков. На первый взгляд, причина кроется в продолжающемся падении цен на дома в Америке, но реальное зло это жадность и легковерие. Ипотечные брокеры, девелоперы, банки и инвесторы, купившие ничего не стоящую бумагу, проявили жадность. Покупатели, согласившиеся на ипотеку, которую они не могут выплачивать, проявили легковерие и глупость.

Как всегда в подобных ситуациях, медведи оживлены, восторгаются самым большим сжатием кредита за 70 лет и угрозой глубокой глобальной рецессии. Кое-кто говорит даже, что весь мир пойдет по пути Японии, иными словами, нас ждет 16 лет стагнации и дефляции. Японские индексы и сегодня больше чем на 50% ниже своих рекордных высот 1989 года.

Медведи указывают на то, что индексы США, Европы развивающихся рынков упали всего на 10% по сравнению с наивысшими значениями, а значит, им предстоит падать еще долго. Пессимисты предсказывают всеобщую трагедию, так как кредитный кризис распространится и утянет вниз компании с высоким уровнем заемных средств, а это породит триллионы дефолтных свопов, рынок ничего не стоящих облигаций и мыльне пузыри недвижимости по всему миру.

Медведи - известные умные люди, и их надо принимать всерьез. Это усугубляет проблему. Федеральная резервная система начала повышать учетные ставки три с половиной года назад, спекуляции на рынке жилья достигли пика в 2005 году, а потом, спустя год, цены на дома начали падать. На горячих рынках вроде Калифорнии и Флориды цены сегодня падают примерно на 7% в год, возвращаясь к уровню середины 2005 года. Когда CNBC провозглашает, что цены на дома в октябре упали на 7%, агентство вводит нас в заблуждение, так как на самом деле цены упали на 7% по сравнению с октябрем прошлого года.

Когда исчезнет стимул покупать новые дома и закладывать старые, это затронет потребительские расходы, составляющие две трети американской экономики. Эксперты, полагают, что в процессе установления экономического равновесия расходы отстанут от доходов примерно на 2%, но все равно в наступающем году вырастут на 4-5% в номинальном исчислении. Следующий этап спада на рынке жилья уменьшит прирост расходов примерно на 4%. Это замедление роста, но не конец света,

Капиталовложения (еще 10% американской экономики) уже стремительно исчезают, но при слабом долларе торговый дефицит США сокращается, и это добавит 1% к росту ВВП.

Биггз утверждает: рост ВВП в Америке замедлится до 1-2% примерно на три квартала будущего года, но отрицательный американский ВВП, который спровоцирует глобальную рецессию и светопреставление, он считает маловероятным. Меры, которые ослабят кредитный кризис, уменьшив количество взысканий имущества в счет долга, делают перспективу еще менее мрачной.

Кризис ипотечного кредита в США таков, что правительству придется им заниматься. Политики не могут оставаться в стороне, когда кредиторы выселяют из домов миллионы избирателей. Что-то будет сделано с учетными ставками или гарантиями. Создатели мыльного пузыря - ипотечные, коммерческие и инвестиционные банки - понесли наказание и еще будут наказаны увольнениями руководителей, потерями рабочих мест, списаниями и падениями на бирже. Но систему, как уже бывало, спасут от дефляционного штопора. Конечно, мировая экономика замедлится на будущий год или примерно на такой срок, считает Биггз.

Но это не обязательно плохо. Замедление снижает риск роста инфляции. Мыльные пузыри недвижимости и структурированных финансов когда-нибудь должны были лопнуть, и лучше от этого уже отделаться. Качественные акции с большой капитализацией в США, Европе и Японии сейчас баснословно дешевы, а компании развивающихся рынков продолжают стремительный рост и продаются по разумным ценам.

«Не надо паниковать», - призывает Бартон Биггз. По его прогнозу, через год биржи доллар и инфляция в США будут выше, а нефть, золото, евро и фунт стерлингов ниже.

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 04-02-2008 18:21
Цены на московскую недвижимость определяют цены на квадратный метр по всей стране. Цена квадратного метра в столице не имеет никакого отношения к обсуждаемым здесь «экономическим» факторам. Глубокое и вредное заблуждение анализировать «объем спроса» и «стоимость барреля».
Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Знаю, что будет с ценами на квартиры в России». – ред.

Цена метра в столице определяется методом «распальцовки» пяти-семи человек с пропиской на Тверской.

Механизм следующий: крупнейшие московские застройщики, представляющие интересы управленцев Московского стройкомплекса, договариваются о том, НЕ НИЖЕ какой цифры будет выставлен на продажу метр в каждом классе новостройного жилья.



Все остальные более мелкие продавцы просто равняются на выставленные параметры по ветру.
Так, в результате обычного и очевидного ценового сговора образуется «цена метра в новостройке».

Дальше просто - обитатели вторички, с учетом небольших особенностей (общий метраж квартиры, район, количество однотипного жилья на данный район) с погрешностью 5-15% определяют «цену» своего «товара». Все. Точка. Просто как пулемет, и так же эффективно.

И риск для этого «квартирного пулемета», выкашивающего наши кошельки, только один - политический. То есть, исходя из реалий ближайших шести месяцев - риска нет. Вообще. То есть абсолютно.

Ну а дальше, законодательство дает возможность поменять Лужкова на что нибудь более современное. Что с учетом ЯРДА - вариант условно-фантастический.

Отсюда вывод:
1. Цены на элитное жилье будут определяться от балды и «базара» продавца.

Потому как если деньги дармовые можно купить что угодно, но единичная продажа покажет лишь уровень АйКью покупателя и ничего не скажет нам о «рынке». Так как рынка «элитного» жилья нет вообще, в принципе (Как, впрочем и такового жилья в России).

2. «Недвижимость в центре» (НЕ новостройная) превратиться в конкурс «найди следующего идиота» (Или задохнись здесь сам).

По одной простой причине - социальная неоднородность некоррелируемая с ценой продажи (Здесь останутся только эмоционально мотивированные «альтернативы».)

3. Спальные районы будут продаваться по ценам «Лужкова и компании».



И другого выхода нет - не спать же в автомобиле при выезде за МКАД.
Вторичное жилье в тех же районах в зависимости от площади квартир будет продаваться с небольшим дисконтом (Соответственно за МКАД еще минус от 5 до 30% в зависимости от транспортной доступности и количества денег вложенных в рекламу).

И рублевая цена на «спальную» вторичку в ближайшие полгода будет такая же, как была в декабре и январе прошлого.
(Кстати, декабрьский рост цен - блеф. Возьмите хрущ-однушку 5-10 мин.пешком от конечной станции метро как самый ликвид переведите баксы в рубли и посмотрите динамику продаж за прошлый год - она отсутствует, погрешность плюс-минус 50000 рублей, то есть - никакой).

4. Изменения могут быть в оффисном сегменте. Но он очень герметичен, и вообщем пиплу по балде, что там будет, так как аудиторию этого опроса интересуют только конурки, именуемые «жильем» по инерции и лени.

Да и еще для информации: гостинка на Щелчке, так взбудоражившая умы и ободрившая предновогодний рынок - ПиАр. Продавец хотел - 2600000. Официально отдал за 2200000, но есть у меня в этом сомнения.



И больше по этому адресу продаж нет. Хотя сразу было выставлено еще пара объектов.
Думаю, речь идет о профессиональной рекламе.

Отсюда вывод: никто не узнает реальную цену реальных продаж в 2008 году так же, как никто ее не знал и ранее. Кто же будет подпиливать сук на котором сидит? Хотя в других странах вопрос этот решен предельно просто. Но это уже другая история... http://www.gazeta.ru/realty/2008/01/25_e_2598034.shtml

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 05-03-2008 19:30

Как рушились рынки недвижимости

Первый крупный кризис рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 1920-х годов этот штат, расположенный на побережье Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в четыре раза. 99% жителей Флориды были либо инвесторами, либо риэлтерами. К началу 1926 года цены достигли максимума: новые участники рынка приезжать перестали, а старые решили, что пора продавать свои дома. В итоге за несколько месяцев цены обвалились до уровня 1923 года. Довершил крах ураган, обрушившийся на Флориду в сентябре 1926 года и разрушивший около 13 тыс. построек.

Последующие кризисы носили системный характер и затрагивали другие секторы экономики. Так, в 1929-1933 годах в США случилась Великая депрессия. Первым 21 октября 1929 года обвалился фондовый рынок (так называемый американский "черный вторник"). Среди прочего упали и котировки недвижимости. Параллельно во всех отраслях (в том числе и в real estate) возник кризис перепроизводства. В результате в марте 1930 года цены на недвижимость стали стремительно падать. Банки, из-за неплатежей по кредитам с трудом державшиеся на плаву, принялись на последние деньги скупать дешевеющую недвижимость. Следствием стал мощнейший банковский кризис (обанкротилось около 6 тыс. банков, примерно пятая часть от всех). Добиться улучшения на рынке недвижимости правительству США удалось, приняв в 1932 году программу развития ипотечного кредитования.

В 1987 году в США разразился очередной кризис. Первым, как обычно, 19 октября 1987 года упал фондовый рынок ("черный понедельник"). В результате падения котировок недвижимость обесценилась на 40-45%, достигнув уровня конца 1960-х годов. Выйти из кризиса на рынке недвижимости Соединенным Штатам невольно помогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годами в американскую недвижимость около $75 млрд.

Резкое увеличение инвестиций в американскую недвижимость послужило катализатором кризиса в 1990 году в Японии. На балансе японских банков оказалось огромное количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате разразился кризис, и цены на японскую недвижимость упали почти на 50% за короткий период времени. Лишь к середине 1990-х годов японская экономика начала оправляться от последствий этого кризиса. Для этого правительству Японии в том числе пришлось снизить учетную ставку до самой низкой за всю историю отметки в 0,15% годовых.

В 1990 году экономический кризис во всех отраслях начался в Швеции. С 1991 по 1993 год цены на офисную недвижимость упали на 20-25%. Из-за сокращения спроса на недвижимость и невозврата кредитов разорилась одна из крупнейших финансовых компаний Nykeln, что стало началом кризиса банковской системы. К декабрю 1992 года ведущие финансовые институты Швеции впервые за 60 лет оказались перед угрозой банкротства. Справиться с кризисом помогли либерализация экономики и привлечение внешних капиталов.

Самым масштабным падением рынка со времен второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997-1998 годов. В июле 1997 года валюты Таиланда, Индонезии, Филиппин и Малайзии обесценились на 30-40%. В октябре кризис пришел в Гонконг: местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые являлись ориентиром для соседних стран. В итоге цены на недвижимость упали на 35-45% во всем регионе, спровоцировав кризис банковских систем. Кризис охватил всю Юго-Восточную Азию, Южную Корею и Японию. Во всех странах была введена бюджетная экономия и резко повышена ставка рефинансирования, что спасло положение ценой резкого ограничения возможностей экономического роста.

18 августа 1998 года азиатский кризис достиг России. За несколько дней обрушились рубль, фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50% (например, в 1998 году однокомнатная квартира в Петербурге стоила около $22 тыс., а в 1999 году – $11 тыс.). Столь долгий временной промежуток между началом широкомасштабного экономического кризиса и падением цен на недвижимость объяснялся тем, что в России в то время не было распространено ипотечное кредитование, а на фондовом рынке присутствие сектора недвижимости было минимальным.

КоммерсантЪ

Страницы: << Prev 1 2 3 4 5 6 7 8 Next>> ответить новая тема
Раздел: 
Из МИСИ в МГСУ и обратно! / Новости / Kвартиру в Москве Поздно продавать?

Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки. dwg.ru. art-exp.ru.

KXK.RU