Kвартиру в Москве Поздно продавать?

  Вход на форум   логин       пароль   Забыли пароль? Регистрация
On-line:  

Раздел: 
Из МИСИ в МГСУ и обратно! / Новости / Kвартиру в Москве Поздно продавать?

Страницы: << Prev 1 2 3 4 5 6 7 8 Next>> ответить новая тема

Автор Сообщение

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 15-04-2007 01:00
Цены на недвижимость сыграли в ящик

Буквально ежедневно то или иное СМИ публикует материалы о падении или «устаканивании», или еще, каком либо изменении цен на недвижимость в Москве. Нужно признать, что портал «Квадрум. Недвижимость России» не является в данном случае исключением. Мы также регулярно отслеживаем состояние рынка и разных его сегментов, собирая официальные комментарии аналитиков, руководителей риэлторских агентств и компаний, занимающихся инвестированием в строительство жилья. Мнения специалистов в таких обзорах базируются на анализе обобщенных данных, и не доверять им мы не можем, тем более, что эти мнения далеко не всегда совпадают. И это совершенно нормально, на наш взгляд, так как ситуация на рынке неоднозначная.

Но в таких случаях, когда нет единой точки зрения, все методы сбора информации хороши. Данную статью можно назвать «съемкой скрытой камерой» одного дня из жизни риэлтора, который, предоставив нам этот «отчет», пожелал остаться неизвестным. Имена сотрудников компаний, с которыми наш риэлтор вел тщательно им записываемые переговоры, также изменены.

Итак, разговор первый. На проводе агентство недвижимости, которое специализируется на вторичном рынке жилья.

- Аристарх, добрый день! Скажите, что реально у вас происходит? Продажи есть? Как бизнес идет?

- Глухо все! Свободные квартиры даже стоят, которые еще в сентябре расходились как горячие пирожки на морозе у метро. Сейчас же 2-3 месяца квартира стоит, и нет движения.

- А клиент готов торговаться? Может, цена высокая?

- Да нет, цена нормальная, даже чуть ниже рыночной, и торг возможен, только нет торга. Нет реальных предложений от покупателей. Просмотры есть, а предложений нет.

Разговор второй. На проводе агентство недвижимости, которое занимается новостройками.

- Дина, здравствуйте! Смотрю, у вас как-то странно представлены квартиры в «этой» новостройке. Вот эти две дешевле остальных на 2 000 у.е. за метр. Везде 6 300, а эти две за 4 300 стоят. Это что, опечатка?

- Нет, просто это квартиры, которые частные инвесторы купили год назад по 2 500 и теперь через нас продают.

- То есть, получается, что частник продает вдвое дороже, чем купил, а застройщик хочет втрое больше получить, чем сам же продавал год назад? Но ведь цены-то за год выросли на 100%, не больше же? Не стыкуется что-то.

- Да просто «они» (строительная компания) решили под шумок продать подороже. Ведь не людям же продают.

- Как так, а кому же?

- Банкам.

Разговор третий. На проводе агентство недвижимости, которое занимается продажей коттеджных поселков.

- Евлампий, добрый день. Ну и бюджеты у Вас рекламные… Куда не посмотри - везде ваши баннеры, растяжки, билборды, в журналах целые полосы.

- Надо продавать.

- Продавать больше и быстрее (смеется).

- Хоть что-то продавать. А то на нас давят, а продажи стоят. Вообще стоят.

- То есть, как стоят? Не продается ничего? А у других что?

- Все одинаково у всех. Ни у кого не продается.

Конечно, можно сказать, что квартира на вторичном рынке и коттеджи не реализуются, потому что - просто неликвид, а ситуация с новостройкой совершенно нетипичная. Увы, но это лишь часть разговоров, записанных нашим риэлтором.

По всем законам за любым подъемом идет спад. Рынок недвижимости не стал исключением. Что будет дальше - сказать трудно. Но мы полагаем, что сегодня никто из аналитиков не согласится «ответить» за свой прогноз и дать личную гарантию, что все будет именно так, как выходит из его графиков. Сейчас разнятся не только прогнозы, но и мнения специалистов о фактическом положении дел на рынке, при этом в аналитических отчетах и ценовых таблицах данные могут оставаться практически неизменными, или варьироваться в пределах полпроцента. Но не нужно забывать, что это средние цифры по ценам предложения квартир (именно предложения), а не цены, по которым эти квартиры фактически продаются. Или не продаются вовсе!

В тоже время, при отсутствии реальной отчетности по ценам и объемам продаж, хотя бы на общегородском уровне, такие отчеты - это единственный способ получить обобщенную информацию о положении дел на рынке. К ним, безусловно, нужно относится со всей серьезностью, правда, при этом, делая «поправку на ветер».

13.4.2007
Квадрум. Журнал

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 17-05-2007 20:07
Покупка жилья в Москве: особого смысла не вижу


Не знаю, будут ли расти цены на квартиры. Только несколько фактов, которые каждый может трактовать как угодно:



Мы публикуем отклик на "личный опыт" нашего читателя "Почему я думаю, что квартиры будут дорожать". – ред.

1) Власть сейчас (в последние годы) старается сделать все для повышения цен на жилье. Зачем - тема отдельной дискуссии. Но есть вероятность, что скоро ей будет нужно обратное.

2) В силу либо монопольного сговора, либо просто общего движения баранов, региональные застройщики считают своим долгом повышать свои цены пропорционально московским.



Сам был в шоке, когда узнал, что в Перми цена на квартиры начинается от 50К.


2а) В регионах (да и в Москве) ОЧЕНЬ много людей, чей доход (если он не изменится) НИКОГДА не позволит им купить квартиру при существующих ценах.

2б) Люди все-таки знают, что есть, к примеру, китайские застройщики, готовые строить жилье за 800уе/м2.

3) Вместе с повышением плотности населения качество жизни в любом городе (Москве, к примеру) будет снижаться (что наблюдается уже сейчас. Прости меня, метро пятилетней давности, за то, что я считал тебя переполненным!), что повлечет за собой снижение привлекательности жизни в нем.

4) Зарплаты в регионах все-таки растут (правда, вместе с ценами на жилье), что снижает силу притяжения людей в столицу.

5) Люди умирают, и их жилье достается наследникам, т.е. необходимо учитывать жилплощадь умерших в числе вводимой в строй недвижимости (как бы цинично это ни звучало).

6) Из объективных причин покупки жилья в Москве теми, кто там не живет и жить не собирается, осталось только обеспечение детей, учащихся в Москве, местом проживания. Остальные причины экономического смысла уже не имеют.

7) Планомерный переход на 100% оплату услуг ЖКХ, рост зарплат и цен (а также наглость ЖКХовщиков), перенос капремонта на плечи собственников жилья, (рост цен на недвижимость + обеление рынка + налог на недвижимость), постепенное введение культуры страхования жилья на реальные суммы, постепенный рост цен на воду, электричество и тепло ближе к европейским, -


все это в самом ближайшем будущем приведет к увеличению стоимости владения жильем.


8) В недавнем прошлом была проведена потрясающая рекламная кампания, говорящая о том, что недвижимость - наше все и будет вечно дорожать (когда почти в каждой газете писали о недельном росте индекса стоимости жилья).

9) Население страны убывает, причем довольно быстрыми темпами.

10) В страну течет поток нефтедолларов, которые нужно куда-то девать.

11) Коммуникации пока находятся под полным контролем государства, что обуславливает высокую стоимость (вкл. коррупционную составляющую) подключения к ним.

12) Участков с готовой инфраструктурой все меньше, подведение новых коммуникаций несколько увеличит реальную себестоимость строительства (условно - 1 км дороги - 1-5 млн. уе, остальное - сопоставимо).



Это далеко не полный перечень факторов, так или иначе могущих влиять на "рынок" жилья.


Не судите строго - что смог, то и родил.

Естественно, его можно (и нужно) дополнять. Каждому из них можно приписать свой вес, и попытаться предсказать динамику изменения цен :) с большим или меньшим успехом.

Впрочем, боюсь, что это в значительной степени бессмысленно - пока у нас как при совке абсолютно централизованная власть и одна (ну, полторы) правящая партия, - все это похоже на гадание на кофейной гуще. Это - Россия, как захотят - так и сделают, и дай бог, чтобы все это не закончилось очередной революцией.

PS: о себе: временно проживаю в Москве (доучиваюсь), квартиры нет, есть $100К. Можно было бы взять кредит на недостающее, но... Жалко, не стоит оно того...

Все чаще подумываю о переселении либо в бундес (ФРГ) (маловероятно), либо в Австралию (или Новую Зеландию), благо они сейчас активно ищут ученых (химики особенно в цене).

PPS: интересно, в ЭТОЙ стране народ хоть когда-нибудь научится бороться за свои права? Какая была задумка - местное самоуправление...

17 МАЯ 2007 12:15

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 24-05-2007 17:59
Квартиру в Москве продавать поздно...

Долгое время наблюдаю за рынком недвижимости в Москве. В первую очередь потому, что работала, правда 10 лет назад, в агентстве недвижимости, а во вторую очередь, потому что хочется купить квартиру.



Мы публикуем отклик на "личный опыт" нашего читателя "Покупка жилья в Москве: особого смысла не вижу". – ред.

Так вот. Все мы видели, что творилось с ценами на квартиры в прошлом году. Со всех сторон кричат, что цены не упадут, а только вырастут. Типа падение цен - временное явление.



В прошом году цена 1-комнатной квартиры в 5-этажке на пике цен была 170 тысяч долларов. Сейчас 120 тысяч.


Цена не упала??

Регулярно захожу на популярный интернет-ресурс покупки/продажи квартир и по прежнему вижу довольно высокие цены. Так вот.

Звоню в одно московское крупное агентство и спрашиваю о ценах на квартиры, мне называют существенно ниже, чем те, что я видела в интернете и уверяют, что это, простите, лажа, что таких цен на квартиры, как видите на этом ресурсе, в принципе нет.

А что это тогда? - спрашиваю я.



Мне отвечают, что это попытка всеми способами поддержать миф о том, что цены по-прежнему высоки и что квартиры по этим ценам продаются и покупаются.


Ну приведите пример, говорю. Мне рассказывают, что если вы хотите продать свою 2-комнатную квартиру за 250 тыс, то за эту цену можно продавать ее год, а может и два.

Если хотите действительно продать в течение 1-2 мес., то цена ее 170 тысяч зеленых.

Во как!!! Причем, как мне сказали, покупателей на квартиры сейчас нет почти совсем, желающих продать, очень много.

Так что же в действительности происходит?

Я склонна верить агентству, потому что на их глазах происходит эта "квартирная" жизнь. Кроме того, в соседнем с моим доме вот уже год продают 3-х комнатную квартиру в 12 этажном панельном доме с изолированными комнатами с евроремонтом.

Начали с цены 310 тысяч, каждый квартал они цену снижали. Сегодня эта квартира выставлена за 260 тысяч и покупателей НЕТ!

Хорошее зеленое место, северо-запад Москвы, не очень далеко от метро. Ну и почему она не продается?

А что думаете вы по поводу того, что происходит на рынке недвижимости?

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 17-06-2007 21:13
Некоторые мысли
Очень занятно в последнее время читать текущую "аналитику" по рынку недвижимости. Довольно просто отличить ангажированных "экспертов" - они сильно напирают на рост доходов населения, увеличение доступности ипотеки и, почему-то, подорожание стройматериалов (до кучи, видимо). Вопрос о снижении объемов продаж старательно обходится стороной. В интернете такие аналитические поделки давно прозвали "растишкой".

Самое интересное, что все это правда - и про рост доходов, и про ипотеку. Только правда не вся.

В ажиотажный спрос 2006, вынесший цену выше 4 тыщ за квадрат, сильный вклад имели два чисто субъективных фактора: "квартира как объект инвестиций" и "квартира как смысл жизни".

Вес первого фактора, инвестиционного, прямо пропорционален росту цены за предыдущие годы. Соответственно, летом-осенью 2006 года вклад этого фактора в цену был максимален. Чем дальше цена стоит, тем фактор слабее. Цена падает - вес фактора падает, причем опережающими темпами. Чтобы стоимость этого фактора сохранялась на уровне осени 2006 года, нужно, чтобы рынок продолжал расти теми же темпами, что уже сильно расходится с реальностью. Итак, вклад этого фактора стремительно падает.

Вес второго фактора, смыслообразующего, оценить сложнее, поскольку вопрос этот, сами понимаете, глубоко философский. Вкратце - эгрегор "своя квартира" был сформирован и мощно прокачан в СССР, где развитого рынка аренды не было. В процессе увеличения доходов активной части населения (немалая часть которого сконцентрировалась в столице), случившегося за последние лет десять, "своя квартира" была самым мощной целью, сподвигавшей на свершения. Цель эта находилась на границе возможностей, но не за гранью. В 2006 происходит качественное изменение ситуации - цель уходит за грань. За грань возможностей большинства активного населения. И за грань здравого смысла. Чем дальше она находится за гранью, тем мощнее процесс переосмысления жизненных ценностей и поиск новых жизненных ориентиров. И тем слабее вклад смыслообразующего фактора в спрос на жилье.

В подтверждение мысли:
http://blogs.yandex.ru/pulse?query0=%F1%E2%EE%FF+%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%E0&query2=&period=20010601-20070516
http://blogs.yandex.ru/pulse?query0=%E4%E0%F3%ED%F8%E8%F4%F2%E8%ED%E3&query2=&period=20010601-20070516

Так вот, если вычесть вклады этих двух факторов и рассматривать цену на жилье исключительно в рациональном плане выгодно/не выгодно, "справедливая", чисто рациональная цена, например, из паритета с арендой, оказывается на уровне не выше $2500. Остальное - вклад дополнительного спроса, простимулированного вышеописанными факторами.

Причем время работает на сближение реальной цифры и "справедливой", в том смысле что реальная цена, придя в себя после ажиотажа-2006, будет сползать к уровню "справедливой". На снижение "справедливой" цены работают инициативы властей по поводу капитального ремонта своими силами и прочее ЖКХ, дополнительных налогов на жилье (что ведет подорожание права владения собственностью) и развитие рынка аренды. На повышение "справедливой" цены работают те самые рост доходов населения и развитие ипотеки. В целом, баланс и направление движения "справедливой цены" неочевиден, хотя все-таки скорее вверх.

На первый взгляд, кажется странным панический страх риэлтеров признать невозможность стабилизации рынка жилья на текущих ценовых уровнях. Казалось бы, им же выгоднее продать 10 квартир по 3000 за квадрат, чем одну по 4000. Приведи цену в соответствие со спросом, и работай дальше.

У меня есть только одно объяснение. Сами риэлторы и стоящее за ними БАБЛО крупно затарились на максимумах. На все имеющиеся кредитные ресурсы. Если вы играли на бирже, то примерно представляете себе состояние человека, влезшего в долги по уши и поставившего все ва-банк. И теперь наблюдающего, как убытки нарастают.

Состояние это - паника.

И они делают все, чтобы "бумажные" убытки не превратились в реальные. Выставляют заведомо завышенные цены. Бомбят информационное пространство "растишками". БАБЛО, в свою очередь, помогает процессу, административными мерами пытаясь сократить предложение. Но процесс все равно идет туго. Мышеловка захлопнулась.

Естественный вариант поведения в данном случае - сидеть с накупленным втридорога товаром, ждать, пока его нельзя будет спихнуть хотя бы по уровню безубытка. Ждать, сидя без прибыли, проедая накопленный ранее жирок. Это возможно, если "справедливая" цена будет расти. Однако это вопрос не одного года, а лет 3-4 как минимум. За это время у многих жирок может кончиться. Так что, возможно, мы еще увидим фейерверк риэлтерских "маржинколов".

А может и не только риэлтерских.

http://community.livejournal.com/realty_analyser/148102.html

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 24-07-2007 15:16
Первые ласточки

В Екатеринбурге упал спрос на жилье
Из-за отсутствия спроса на жилье, подорожавшее за прошлый год в два раза, строительные компании остаются без денег - покупательский спрос резко упал. У большинства уральцев либо нет денег на покупку жилья за столь высокую цену, как сейчас, либо они ждут снижения цен, чтобы не покупать жилье "втридорога".

Первой в проблемах призналась строительная фирма "Свердловгражданстрой". В ближайшее время ее руководство намерено уволить более 400 рабочих. Уже более трех месяцев людям не выплачивается зарплата. В связи с этим работники "Свердловгражданстроя" уже обратились с жалобами в инспекцию по труду и прокуратуру Свердловской области.

В связи с тяжелой финансовой ситуацией заморожено строительство четырех домов в Екатеринбурге на улицах Воеводина, Толмачева и Репина. Происходящее в "Свердловгражданстрое" объясняют отсутствием спроса на жилье. С начала года компания не продала вообще ни одной квартиры. По мнению независимых экспертов строительного рынка, в ближайшее время аналогичная судьба ожидает еще ряд уральских строительных компаний.

По прогнозам, следующий пик покупательского спроса наступит в области не раньше, чем через 1,5-2 года.

http://www.e1.ru/news/spool/news_id-280393.html

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 27-08-2007 18:16
Что можно купить продав квартиру в москве...

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 30-08-2007 00:37
Новость:
Москоммерцбанк остановил выдачу ипотечных кредитов.
Справка:
Москоммерцбанк создан в 2001 г., 52,1% акций принадлежат Казкоммерцбанку. По данным “Интерфакс-ЦЭА” на 1 июля, активы составили 40,8 млрд руб., собственный капитал — 2,9 млрд руб., прибыль — 390,5 млн руб. Кредитный портфель по ипотеке превысил 29 млрд руб. — 3-е место в России, говорится на сайте банка.
Слухи:
По словам кредитного брокера, на несколько дней попросили повременить с заявками “Юниаструм Банк”, Фора-банк, “КИТ Финанс”. А один из банкиров утверждает, что Райффайзенбанк и “ДельтаКредит” сократили выдачу кредитов под залог недвижимости.
Источник: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2007/08/29/131776

Некоторые соображения.
В 2006 году в Москве 15% всех квартир на первичном рынке было приобретено с помощью ипотеки.
Ипотека требует длинных денег (с другой стороны в России велика - до трети от всех выданных кредитов - для досрочно погашаемых ипотечных кредитов). Длинными деньгами российская банковская система не располагает. Основной их источник - займы и секьюритизация на западе. В связи с ипотечным кризисом в США скорее всего на какое-то время источник длинных денег для российской ипотеке на западе закроется (свою роль сыграет и резкий рост цены жилья в России и особенно Москве в 2005-2006 году - иностранные инвесторы сочтут рынок жилья переоцененным). В том числе и потому что, обжегшись на молоке (классическом рынке США) они будут долгое время дуть на воду. Российские банки будут вынуждены резко сократить объем выдаваемых ипотечных кредитов.
Все это отразится на перспективах цен на жилье в Москве и России.

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 07-09-2007 13:08
Наш материал по поводу недавного прогноза о росте цен. Не можем молчать, ибо наша тема...

http://irn.ru/articles/12343.html


А вот что мы нашли на эту тему из народного фольклера:

Объявления типа: меняю однокомнатный “хрущ” в 10 минутах на самолете МИГ-29 от метро, на американский штат, ну пускай, Колорадо. Рассмотрю вариант обмена на Чехию и Бельгию + ваша доплата.

А также: Срочно в номер! Эксперт сказал что будет стоять, но недолго.
“… до весны 2008 года цены на жилье будут стоять, а потом за год — с весны 2008 года по весну 2009 года вырастут вдвое”, — сказал эксперт
.
Это Ваш последний шанс удвоить капитал за 365 дней.
Нет капитала - займите в долг чтобы крутануться.
Рекомендую уйти с работы вообще и потратить остаток 2007г бросив все силы на поиск средств для вложений. Продать все что есть. Заложить обе почку и душу. Набрать кредитов под все что можно и взять три ипотеки.

Вложив $1 миллион Вы заработаете еще $1 миллион за всего 365 дней! Ваш доход составит $2740 в день или $114 в час! Каждый час 24 часа в сутки! Каждый день 7 дней в неделю! Каждую неделю! Вы не будете успевать их тратить!

Шурик, вызови-ка санитаров, а? :)

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 15-09-2007 23:40
Ипотечный кризис в Британии
15.09.2007 22:08 | © Вести.Ru
Ипотечный кризис, поразивший США, похоже, оказался заразным. Его бациллы обнаружены в - Британии. Пока пострадало только одно, но ключевое кредитное учреждение. Ипотечный банк "Новерн Рок" объявил, что не может платить по долгам. Экстренное вмешательство национального банка Англии ситуацию не спасло, скорее наоборот - вызвало панику. Вкладчики срочно снимают деньги, биржи лихорадит, падает фунт.

В воздухе Кингстона, где находится офис Банка НР, пахнет электричеством. По всей стране у отделений 5-го по величине ипотечного банка Великобритании выстраиваются вкладчики. Людей просят не закрывать счета, но деньги все равно забирают. Проблемы банка, который пошел на чрезвычайную меру и влез в долги к Банку Англии, затронули в общей сложности 2 с половиной миллиона британцев.

Накануне, когда стало известно о проблемах НР, акции этой компании, предоставляющей ипотечные кредиты, на бирже обрушились на треть. Удар ощутили на себе строители и агенты по недвижимости, занимающиеся ипотекой. В Руководство банка НР утверждают, что ситуация под контролем и паника только усугубит ситуацию.

"Нашим клиентам нет причин для беспокойства. "Новерн рок" - это банк с хорошей капитализацией, банк, твердо стоящий на своих ногах. Если бы было по-другому, банк Англии вряд ли выделил бы нам кредит", - отметил исполнительный директор банка "Новерн Рок" Адам Апплигарт.

Сочетание "американский синдром" пока не произносят, но симптомы схожие. Кризис на рынке ипотеке в США перешагнул через Атлантику. Такие компании как НР занимают деньги у банков и населения и отдают их другим клиентам на ипотеку. Точно не известно, сколько для расчета с вкладчиками не хватило компании. По некоторым данным, банк последней надежды, как называют Банк Англии выделила НР около 60 миллиардлов долларов.

Виновником кризиса называют саму компанию, которая не оценила риски и выдала кредитов больше, чем могла занять. Полученные экстренные заявки в НР обещают не трогать до последнего момента, в компании говорят, что справятся своими силами, вкладчики обсуждают вчерашний случай. Семейная пара не смогла снять со своего счета в НР 1 миллион фунтов.

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 21-09-2007 00:53
Пришла инфа из источников, заслуживающих доверия )))
что Русский стандарт прекратил выдавать кредиты. Официально-то они рассматривают, да вот только результат всегда отрицательный. Инфа НЕ от пытавшихся получить кредит.
ВТБ24 до зимы не желает слышать об ипотеке.
К дождю, чтоль?

Страницы: << Prev 1 2 3 4 5 6 7 8 Next>> ответить новая тема
Раздел: 
Из МИСИ в МГСУ и обратно! / Новости / Kвартиру в Москве Поздно продавать?

Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки. dwg.ru. art-exp.ru.

KXK.RU