Kвартиру в Москве Поздно продавать?

  Вход на форум   логин       пароль   Забыли пароль? Регистрация
On-line:  

Раздел: 
Из МИСИ в МГСУ и обратно! / Новости / Kвартиру в Москве Поздно продавать?

Страницы: << Prev 1 2 3 4 5 6 7 8 Next>> ответить новая тема

Автор Сообщение

Ангел Хаоса
Группа: Участники
Сообщений: 6005
Добавлено: 06-12-2006 02:28
В конце ноября – начале декабря цены на квартиры в Москве встали. Инвестиционная привлекательность жилья практически равна нулю. Большая часть риэлторов и аналитиков сохраняют спокойствие, но некоторые признались "Газете.Ru", что ситуация тревожная и через несколько месяцев возможен обвал рынка.



Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко считает, что индекс доходности упадет почти до нуля, так как, по его словам, основную его часть давал рост рынка, а аренда сейчас дает всего порядка 5% годовых.

С другой стороны, господин Репченко не ожидает и массового выброса квартир на рынок. "Сейчас мало кто верит в серьезное падение цен, да и серьезных предпосылок к этому нет, – считает Олег Репченко. – К тому же инвесторы помнят 2004 год, когда те, кто продал, просчитались".

По мнению руководителя аналитической службы Агентства недвижимости МИАН Алексея Кудрявцева, индекс доходности в ближайшее время (до конца года) зафиксируется на текущей отметке с незначительными отклонениями. Так как, считает господин Кудрявцев, доходность для частного инвестора в этом сегменте была практически полностью обусловлена инфляционной составляющей, и на данный момент стабилизация динамики цен на уровне общеэкономической инфляции свела ее на нет.

"Вполне возможно увеличение без резких скачков количества предложения в сегменте жилья, цены на которые уже достигли своего предельного (для данного типа жилья) значения, – заявил Алексей Кудрявцев "Газете.Ru". – Это коснется сегмента типового жилья низкого качества. В последний месяц доля предложения квартир данной ценовой категории увеличилась до 30% против обычных 20%.



Количество предложений о продаже жилья действительно может серьезно увеличиться, но роста сделок не будет, так как спрос очень низок, считает он.


"В течение последних двух месяцев, когда обозначилась явная стабилизация, на рынке вторичного жилья уже было выставлено немало "инвестиционных квартир", и происходило это постепенно, а не импульсно. Сегодня же будет совершенно неразумно, с точки зрения владельцев инвестиционных квартир, вбрасывать на рынок еще большие объемы этих объектов, так как это только усугубит ситуацию с ценовой динамикой, т.е. данный шаг спровоцирует снижение цен, а вот это как раз и не устроит "инвесторов", – заявил "Газете.Ru" начальник аналитического отдела Корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Александр Матвеев.



Он считает, что логичнее хозяевам инвестиционного жилья придержать свои квартиры до "лучших времен", когда цены за кв.м снова будут в положительной динамике, т.е. до будущего года.


"По нашим оценкам, рынок вторичного жилья в настоящее время близок к порогу насыщения, так как уже экспонируется почти 40 000 квартир, а такого в истории рынка вторичного жилья Москвы еще ни разу не наблюдалось", – заявил господин Матвеев.

В настоящее время на рынке жилья столицы "тайм-аут", но это вовсе не значит, что с началом 2007 года цены не продолжат расти дальше, считает он.

Независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник согласен с мнением, что стоит ожидать увеличения количества выставленных на продажу инвестиционных квартир. Однако, по его мнению, "не все инвестиционные квартиры будут выброшены на продажу, и не сразу".

По мнению Геннадия Стерника, будет постепенное увеличение объема предложения, и в ближайшие три-четыре месяца объем предложения на рынке вырастет на 10--15 тысяч квартир.

Вот уже по меньшей мере полгода приобретение квартир с целью инвестиций является не очень доходным делом, поскольку цены на аренду значительно отстают от цен на продажу квартиры, считает первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Михаил Гороховский.

"Сейчас состояние рынка весьма неустойчивое. Никто не может сказать, остановятся ли цены или покатятся вниз. Я предполагаю, что они несколько покатятся вниз. Соответственно, для тех, кто будут приобретать, скажем, через год, через два, через три, ситуация кардинально изменится.

Вырастет аренда, уменьшится цена квартир, соответственно, увеличится ипотека, что повысит спрос на приобретаемые квартиры.

Я думаю, что через несколько лет инвестиционная привлекательность квартир вырастет", – заявил он корреспонденту "Газеты.Ru".



"Уже есть факты панических продаж квартир. Известны случаи, когда на рынке "вторички" люди сбрасывают цену и на 20, и на 30 тысяч долларов, и даже этого порой бывает мало.


Соответственно, появились предложения продавцов на "первичке" со всякими бонусами. Пока это маскируется под различные рекламные акции, но на самом деле ситуация для инвесторов достаточно тревожная", – рассказал господин Гороховский.

По его мнению, на рынке аренды рост цен на аренду квартир практически прекратился в сентябре месяце. "В Москве сегодня сдается порядка 100 тысяч квартир, и хозяева этих квартир, столкнувшись с отсутствием спроса на сильно подорожавшие квартиры, вынуждены опускать эти цены, потому что квартира не может стоять и не эксплуатироваться, – сообщил "Газете.Ru" вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость".

"Продавцы находятся несколько в другом положении. Они всегда несколько передерживают. На самом деле, если есть такая тенденция, то она проявится, скорее всего, уже в марте месяце.



В марте я предполагаю возможный обвал рынка",


-- заявил Михаил Гороховский "Газете.Ru".

"Газета.Ru" продолжит следить за ситуацией на рынке столичной недвижимости.



Цены на жилье в Москве поползли вниз
За прошедшую неделю средний уровень цен по некоторым классам московского жилья начал ползти вниз. После постепенной остановки рынка в течение осени этого года некоторое снижение стоимости на низкокачественное жилье в пятиэтажках, а также в схожих с ними по свойствам домах является вполне понятным.

При этом за счет сегмента дорогого жилья, который все еще продолжает уверенно ползти вверх на 0,5%--1% в неделю, незначительно растет и общегородской индекс стоимости жилья. По имеющимся данным, он прибавил за неделю 0,3% и вплотную приблизился к уровню $4200 за квадратный метр.

Эта ситуация хорошо иллюстрирует процесс расслоения рынка в условиях стагнации – в то время как «дешевый» край начал ползти вниз, «дорогой» все еще движется вверх, немножко поднимая вслед за собой и средний показатель.

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 08-12-2006 23:48
A "фигвам" чудес не бывает...

я 20 лет работаю в экономике, не считая учебы в экономическом ВУЗе. И я на своей шкуре ощутил кризисы 1994 года с черным вторником, пирамидами и строительными корпорациями "Экипаж"; 98-го года с дефолтом. Я прекрасно помню цену в 13 долларов за баррель нефти в 1998 году, ее взлеты и падения. Цены на нефть высоки только тогда, когда это допускают американцы. И цена нефти имеет очень широкий коридор колебаний.
Да дело сейчас не в нефти. Да, первоначальный капитал, необходимый для начала строительного бума, в основном создали нефтедоллары, это период 2001-2003 годов.
Но сейчас финансирование строительства идет в основном за счет кредитования и перекредитования банками и инвестиционными фондами. Спрос искусственно взвинчивается, потому что в стране нет других инструментов связывания избыточной денежной массы, приносящих процент выше инфляционного, кроме вложения средств в недвижимость.
Насчет "бешеного" спроса со стороны населения - чушь !!! Нет его. Это очень заметно по вторичному рынку жилья. Попробуйте сейчас выставить квартиру на продажу и посчитайте количество звонков.
Если рухнет рынок жилья, рухнет и рынок офисных помещений. Это естественно.
В 92-м году я был в Норвегии. Там в начале 80-х был строительный бум из-за притока нефтедолларов со вновь открытых месторождений. Потом ессно все рухнуло, цены в секторе недвижимости упали в 7-10 раз и держались на таком уровне последующие 10 лет !!! И строительство остановилось практически полностью. Так что от кризисов никто не застрахован. Старик Маркс еще вывел закон цикличного развития при капитализме . А сейчас все предпосылки к кризису на рынке недвижимости налицо. Единственное, его может опередить кредитный кризис из=за огромной массы выданных населению кредитов. Стоит обанкротиться 1-2 купным банкам - и пошло-поехало ...

Ангел Хаоса
Группа: Участники
Сообщений: 6005
Добавлено: 15-12-2006 15:48
Вот уже несколько лет (с 98 года) думаю о приобретении квартиры, но каждый раз прихожу к выводу, что это абсолютно невыгодно.




За это время пожил в съемных квартирах, построил свой "домик в деревне", поменял город проживания. И каждый раз, когда вставал вопрос о покупке квартиры, ценник на недвижимость отбивал всю охоту.



Я много раз спрашивал себя и знакомых - почему цена на недвижимость растет с такой скоростью? Ответа либо не находил, либо ответ был банальным - спрос рождает цену.


И вот на днях, во время вечернего ужина, мне один человек из ТОП-риэлторов рассказал свой взгляд на эту проблему:

Тема: Рост цен на недвижимость - единственно доступный для власти инструмент "создания видимости роста благополучия".

Комментарии:

1. Справиться с инфляцией властям так и не удается (хотя и говорят, что инфляция "всего" 9-11% на самом деле рост цен реально превышает 20);

2. Обеспечить рост зарплат (доходов) для большинства населения власти так же не в состоянии.



А попробуйте заставить коммерсантов платить больше да еще чистыми... Про врачей, учителей, и военных я вообще не говорю...


3. Бороться с криминалом и теневой экономикой власти не только не хотят, но и всчески этому противятся.

4. Влиять на мировые цены сырьевых товаров Российские власти не могут (без комментариев).

Счастье, что сейчас высоко, а что будет когда упадут до уровня 98-го года?

Что остается? Остается создавать иллюзию богатства. Причем весьма выборочно.

Сколько % населения живет в деревне и ПГТ? Меньшинство, и властям они не интересны.

Сколько % населения не имеет жилья вообще? Меньшинство, и властям они не интересны.

Сколько % населения, имеющего жилье и живушее в больших, и средних городах составляют от всего электората?

БОЛЬШИНСТВО! И властям они интересны!



Отсюда задача - обеспечить видимость роста благополучия именно для этой категории граждан. Что мы и наблюдаем.


Вот и сказочке конец, а кто слушал - молодец.

Выводы делайте сами.
http://www.gazeta.ru/realty/2006/12/13_e_1149529.shtml

Суперфлеймер
Группа: Участники
Сообщений: 2255
Добавлено: 17-12-2006 15:01
Итоги ноября. Московский рынок недвижимости
Как и следовало ожидать, ноябрь только укрепил переломные тенденции, которые наметились на московском рынке недвижимости в предыдущие месяцы. Масштабный рост цен на недвижимость, продолжавшийся более года темпами порядка 5%-10% в месяц, практически прекратился, и рынок вошел в стадию ценовой стабилизации. Однако если в октябре ситуация еще выглядела неоднозначной и статистика центра www.irn.ru показывала немалый остаточный прирост ценовых показателей, то в ноябре все цифры встали на свои места.


Среднее значение индекса стоимости столичного жилья в ноябре составило 4.145$ за квадратный метр, что превысило аналогичный средний показатель за октябрь на 2,3%. Как уже отмечалось ранее, среднемесячные индексы отражают прирост цен на жилье с середины одного месяца до середины следующего. Если же ориентироваться не на среднемесячные, а на более оперативные еженедельные индексы, то прирост цен за ноябрь (с 30 октября по 30 ноября) еще меньше - всего 1,3%. Более того, к концу ноября повышение общегородского индекса стоимости жилья в Москве практически прекратилось (величина пророста снизилась до 0,2%-0,3% в неделю, что соответствует примерно 1% в месяц).


В ноябре проявился и другой не менее важный признак перехода рынка в стадию стабилизации. В период ажиотажа быстрее всего дорожает сегмент менее качественного, но наиболее востребованного "недорогого" жилья. В условиях стабилизации или стагнации рынка ситуация меняется на противоположную: - низкокачественное жилье может даже "просесть" по цене, в то время как сегмент более качественного или "дорогого" жилья несмотря ни на что продолжает "ползти" вверх.


Именно в ноябре на московском рынке жилья отчетливо проявилась подобная картина. В отличие от предыдущих месяцев, в ноябре более-менее заметный прирост цен наблюдался на квартиры в современных монолитных и монолитно-кирпичных домах, качественных кирпичных домах советского периода, "сталинских" домах. При этом повышение цен на квартиры в пятиэтажках, а также большинстве панельных домов оказался существенно ниже, более того в течение двух последних недель ноября рост показателей на эти категории жилья фактически остановился.


Аналогичная ситуация наблюдается и в разрезе комнатности квартир. Так, в ноябре трех-, четырех- и более комнатные квартиры опередили традиционных лидеров роста - одно- и двухкомнатные квартиры. Другими словами, в ноябре рост средних показателей по рынку оказался во многом обусловленным сегментом "дорогого" жилья, квартирами, которые можно отнести к бизнес-классу. При этом рост цен на типовое жилье, относящееся к эконом-классу, фактически остановился.


О серьезном переломе на столичном рынке жилья, произошедшем осенью этого года, говорит и еще один показатель - объем предложения квартир. На приведенном ниже графике хорошо видно, что за последние месяцы количество выставленных на продажу квартир заметно подскочило (как минимум в полтора раза) и уверенно приближается к уровню первой половины 2005 года. Казалось бы, рост объемов предложения можно объяснить частичным выбросом на рынок инвестиционных квартир, однако есть и более банальные объяснения: - увеличение сроков экспозиции квартир в условиях спада покупательской активности, а также увеличение рекламной активности продавцов по той же причине. Но так или иначе, этот показатель также свидетельствует о переходе рынка в фазу стабилизации.


Остановка роста цен на московские квартиры никого уже не удивляет: этот факт воспринимается и участниками рынка и населением как вполне закономерный. Однако куда актуальнее становится другой вопрос: - случится ли, наконец, снижение цен на квартиры и если да, то когда? Оказывается, что в нынешних условиях ответить на этот вопрос не так то просто.


Судить о дальнейших перспективах столичного рынка недвижимости становится легче, если найти ответ на другой, не менее важный вопрос: - почему рост цен на квартиры в Москве остановился именно на этой отметке, равной примерно 4.200$ за квадратный метр?


Специалисты аналитического центра www.irn.ru пришли к следующему объяснению этого обстоятельства. Нынешний уровень цен на жилье в Москве вышел как раз на тот рубеж, за которым даже представители среднего класса (доход порядка 2000$ на человека в месяц) уже не могут купить квартиру даже с помощью ипотеки. Действительно, несложные манипуляции с ипотечным калькулятором показывают, что при доходе порядка 4.000$ на семью в месяц можно рассчитывать на квартиру стоимостью порядка 150.000$-200.000$ (в зависимости от величины начального взноса, срока кредита, процентной ставки, условий банка и т.д.). При нынешних ценах на квартиры в Москве стало достаточно проблематично подобрать на эту сумму даже хорошую однокомнатную квартиру, разве что в районе за МКАД, не говоря уже о двухкомнатной квартире.


В этом свете напрашивается интересный вывод. Текущий астрономический уровень цен на жилье в Москве - результат доступной ипотеки. И хотя сейчас ипотечных сделок на московском рынке сравнительно немного (порядка 5%-10%) это связано лишь с тем, что ипотечные покупатели просто не успевали подобрать и оформить покупку в условиях быстроменяющихся цен. Но именно огромный потенциальный спрос, основанный на возможности получить кредит на квартиру, привел к двукратному скачку цен на жилье в столице в условиях ограниченного предложения. Более того, рост цен остановился именно тогда, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась не способной угнаться за ценами.


Исходя из этого понимания получается, что достаточно ценам на жилье постоять на месте несколько месяцев или полгода и ипотечный спрос снова начнет подталкивать их вверх. За это время часть потенциальных покупателей увеличит свои накопления на первоначальный взнос, а также в условиях экономически благоприятной обстановки могут улучшиться условия по ипотеке, в результате чего часть людей снова постарается догнать цены на квартиры с помощью кредита. Достаточно очевидно, что в сложившихся условиях к существенному снижению цен может привести только заметное увеличение объемов строительства жилья. Если же этого не произойдет, то доступная ипотека будет создавать для покупателей замкнутый круг, подталкивая цены на квартиры все выше и выше.


В ближайшей перспективе (до конца этого года, в начале следующего) существенного снижения цен на жилье не произойдет. Могут корректироваться вниз цены отдельных квартир, нынешняя стоимость которых назначалась продавцами исходя из предположений о дальнейшем росте цен, и является завышенной: - таких квартир немало и в новостройках и на вторичном рынке. Не исключена коррекция вниз цен на избыточно подорожавшие в период ажиотажа низкокачественные квартиры (жилье в пятиэтажках, панельных домах, старых домах, квартиры в плохих районах и т.п.). Также следует ожидать преференций покупателям со стороны застройщиков в виде предновогодних скидок, подарков и рассрочек, так как застройщикам необходим постоянный поток средств для финансирования своей деятельности.


Тем не менее, все подобные корректировки цен в сторону снижения вряд ли выйдут за рамки 10%-15%, что, в общем-то, тоже немало в абсолютном выражении. Если же говорить о рынке в целом, то, развитие ситуации до весны 2007 года будет очень напоминать вторую половину 2004 года в период стагнации рынка. Одни квартиры, выставленные изначально по завышенным ценам, будут испытывать корректировку вниз, сегмент качественного жилья, несмотря ни на что, все равно будет немножко дорожать, основная масса квартир - предлагаться по зафиксированной цене с возможностью торга под конкретного покупателя. В этих условиях среднерыночные показатели будут слегка колебаться возле примерно постоянного значения, создавая иллюзию стабильности, однако при детальном рассмотрении рынок будет испытывать серьезное "бурление" и дифференциацию.


Большая ясность в отношении среднесрочных перспектив московского рынка недвижимости появится не ранее начала 2007 года, и будет зависеть не столько от рыночных закономерностей, сколько от политического курса, мер в отношении проекта "Доступное жилье", изменений в законодательстве, а также от макроэкономики. Уже сейчас можно обсуждать причины, которые могли бы обрушить цены на жилье, как и напротив, взвинтить их еще выше, однако что перевесит чашу весов, и какой сценарий реализуется в следующем году однозначно сказать нельзя.

06.12.2006, Олег Репченко /Личные Деньги/

Ангел Хаоса
Группа: Участники
Сообщений: 6005
Добавлено: 26-12-2006 02:16
В Москве началась коррекция цен на недвижимость
По данным риэлторов, в Москве началась коррекция цен на недвижимость. Как поясняют эксперты, цены реальных сделок уже на 5–10% ниже цен предложения, что вызвано сокращением спроса и резким увеличением объема предложения квартир – как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

По данным риэлторов, в преддверии новогодних праздников с продажи на вторичном рынке было снято значительное количество квартир (объем предложения резко сократился – с 25 тыс. до примерно 19 тыс. объектов). «Ушедшие» квартиры, в случае своего «возвращения» с новогодних каникул, способны если не обвалить, то существенно поколебать нестабильный столичный рынок, считают аналитики.

http://www.gazeta.ru/realty/2006/12/25_n_1189972.shtml

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 28-12-2006 01:15
Почему дискуссия о ценах на жилье в Москве всегда превращается в перебранку между живущими в России и уехавшими? Мне кажется, я поняла, в чем причина.



Мы публикуем отклик на "личный опыт" нашего читателя "Почему у нас резко взлетели цены на жилье". – ред.

Давайте условно назовем две группы оппонентов "москвичами" и "эмигрантами". Теперь посмотрим, как эти дискуссии развиваются. Москвичи говорят о заоблачных ценах на жилье в Москве.

В ответ эмигранты рассказывают, какое жилье на Западе, какая чистота, хорошее здравоохранение, безопасность, экология и т.п. В свою очередь москвичи, в ответ на эти рассказы, обвиняют эмигрантов в хвастовстве, зависти, поливании грязью и в том, что эмигранты "выступают не по теме". Москвичи ошибаются по поводу мотивов эмигрантов.

У меня, например, нет ни зависти, ни желания, у других эмигрантов я тоже этих мотивов не заметила.



Причина, по которой москвичи приписывают нам всякие нехорошие чувства в том, что москвичи не понимают: мы выступаем как раз по теме – по теме цен на жилье.


Просто мы, эмигранты, уже знакомы с принципами рынка и ценообразования недвижимости на Западе и считаем это само собой разумеющимся, а москвичи пока с этими принципами незнакомы и не понимают, что на Западе все условия жизни в какой-то местности как раз и определяют цены на жилье в этой местности.

Какие же это условия? Да все те же самые, которые здесь и обсуждаются: доступность работы в данной местности, безопасность - уровень преступности, население - уровень культуры и образ жизни этого неселения, экология, доступность и качество медицины, школы – качество образования и общий контингент учащихся, ну, и наверное, возможности для покупок и развлечений, культуры.

Пример из жизни: вчера мой знакомый - они живут в 40 милях на север от Нью-Йорка - рассказал, что его двухлетний ребенок облился кипятком, получил ожог 70% кожи. Позвонили 911, через 2 минуты у дома была полиция, а через 5 минут - нет, не "скорая помощь". Вертолет. Через 15 минут ребенок лежал на столе у хирурга, сейчас с ребенком все в порядке.

Возможно такое где-нибудь, например, в глухом городишке в Канзасе? Думаю, нет, оттуда пришлось бы лететь до клиники дольше, и врача, специалиста по детской пластической хирургии, там пришлось бы искать дольше. Влияет это на разницу в цене на жилье? Безусловно.



Доступность разннобразной и качественной медицины влияет сильно, особенно когда касается людей с проблемным здоровьем - они вообще стараются селиться "поближе к своему доктору".


В районе какой-нибудь большой клиники, даже в глубинке, цены выше из-за фактора доступности медицины. Заметьте, я не сравниваю с Москвой, только внутри США.

Другой пример из жизни: в одном жилищном кооперативе на Манхаттане - кооператив скорее бедный, квартирки крошечные - захотела купить квартиру женщина "с проблемами", пьет, наркотики, пьянки-гулянки. Деньги у женщины есть - наследство.
Квартиру ей не продали, совет кооператива отказал, из-за ее поведения. Почему? Во-первых, кому это надо, чтоб у тебя в доме свинарник разводили и всякие подозрительные личности таскались в гости к твоей соседке. Во-вторых, если бы продали, и эти личности начали бы регулярно таскаться, то цена квартир в этом доме тут же бы упала, и все члены кооператива потеряли бы в деньгах тоже, если бы решили продавать свои квартиры.

Это фактор соседства, окружащего населения, его культуры и поведения.

На севере Манхаттана - знаменитый район Гарлем. Знаменитый своими бандитами и социальными домами. В последние годы социальное жилье активно расселяют и превращают в кооперативы, в этих кооперативах охотно покупают квартиры молодые бездетные, работающие на центре, из Гарлема в центр ехать 20 минут. Результат - жилье в Гарлеме дорожает намного быстрее, чем в Квинсе и Бруклине, из которых на Манхаттан нужно ехать через речку, через транспортные пробки или на метро целый час. Это фактор соседства плюс транспорта и доступности работы.

Еще пример. В Бронксе - часть большого Нью-Йорка, на север от Манхаттана, задумали построить электростанцию на месте огромного Кортланд парка, где много спортплощадок и конюшни для всех желающих. Сейчас город получает энергию из Нью-Джерси. Бронксайты дружно вышли на митинги и свой парк отстояли. Результат - цены на дома в Бронксе подросли быстрее после решения не строить электростанцию. Это фактор экологии.



Фактор образования – люди с детьми выбирают место для жилья в зависимости от рейтингов школ в данном районе.


Соответственно, там, где хорошие школы, цены на жилье выше. Ну, и вопрос чистоты, ухоженности и вообще спокойствия улиц.
Где чище - там дороже. Если хозяин свой дом не ремонтирует, а двор превращает в помойку - теряют в цене дома его соседей.
Аналогично если хозяин криминальный тип. Бедные и безработные здесь не живут рядом с зажиточными - у них просто нет денег, чтобы купить дом в "хорошем" районе.



В "хороших" районах ты можешь быть уверен, что тебе не порежут шины и не поцарапают машину хулиганы.


Так что, господа москвичи, когда мы пишем о московской нищете, грязи, пьяни в подъездах, хулиганстве, отсутствии медицины и надежной полиции, мы не "обливаем грязью", а просто выражаем свое недоумение несообразностью цен на жилье в Москве по сравнению с ценами на западных рынках.



Если представить себе место в США, где были бы такие же условия жизни как в Москве, то в таком месте цены на жилье были бы просто нулевые, то есть никакие, никто бы вообще не вкладывал деньги в такое жилье.


Дома бы постепенно освобождались по естественным причинам, а потом нашелся бы богатый инвестор, который снес бы все это и построил бы жилье и инфраструктуру с нуля.

В Москве все в порядке с развлечениями, магазинами и ресторанами, а также с работой. А вот по остальным критериям - город "нежилой". И дикие цены - только результат искусственной закрытости российского рынка и невозможности для москвичей жить где-либо еще в мире.



Суперфлеймер
Группа: Участники
Сообщений: 2255
Добавлено: 17-01-2007 22:08
Квартиры будут дешеветь весь год


Евгений СМИРНОВ, 16 января, 12:33


Квартирный вопрос, который, как говаривал небезызвестный Воланд, "испортил москвичей", в последнее время актуален как никогда. Виной тому – небывалый рост цен на столичную недвижимость, наблюдавшийся в 2005 и 2006 годах. Однако нынешняя зима, похоже, ознаменовалась-таки долгожданным переломом в этой неутешительной тенденции: как и прогнозировали многие эксперты, цены на московские квартиры начали падать.

Только за минувшую неделю средняя стоимость квадратного метра в российской столице снизилась на 0,1% ($3) до $4210, о чем сообщается в отчете аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". Таким образом, впервые с 2004 г. этот показатель стал отрицательным. В реальности же цены на жилье еще ниже: так, в последние два-три месяца в ходе предпродажных торгов продавцы, как правило, снижали цены на выставленные квартиры на 3-4%, а то и на 10%. Сейчас же они и вовсе не рискуют выставлять продаваемую жилплощадь по прежним ценам, о чем свидетельствует снижение общего показателя.

Как пояснил интернет-порталу "Эксперт Online" руководитель центра Олег Репченко, падение цен на московскую недвижимость – явление не новое, просто их коррекция в последнее время стала более масштабной. "За последние полтора года жилье подорожало более чем в два раза, – напомнил он. – Рост был ажиотажный, по инерции. Сейчас рынок выдохся, остановился. Пошла коррекция назад. В декабре жилье экономкласса стало дешеветь, бизнес-класс еще как-то вытягивал".

Аналогичного мнения придерживается и редактор проекта "Недвижимость" РИА "РосБизнесКонсалтинг" Наталья Копейченко. "Снижение цен на недвижимость предрекалось аналитиками еще на исходе прошлого года (но отметим, что их прогнозы-2006 в позапрошлом году, мягко говоря, не оправдались: такого роста цен не ожидал никто), – сообщила она в интервью корреспонденту "Yтра". – Именно в силу того, что жилье было переоценено, оно будет дешеветь в ближайшее время: ажиотажный спрос ушел, и рынок будет стабилизироваться".

При этом стоит отметить, что отрицательная динамика в настоящее время наблюдается практически по всем типам жилья, и весьма дифференцированно. К примеру, квадратный метр в наиболее "некачественных" домах из "плохой" панели и "плохого" кирпича подешевел, соответственно, на 0,1% до $3863 и $4134, тогда как в домах из современной панели цены упали на 0,3% – до $4189 за квадратный метр. А вот стоимость жилплощади в традиционно дорогих сталинских домах и домах из типового кирпича не изменилась и составила $4905. Единственным типом жилья, где рост цен продолжился, пока остаются сравнительно новые монолитно-кирпичные здания: в них цена квадратного метра за отчетный период подскочила на 0,4% до $4711.

Такая дифференциация цен, по мнению Репченко, в ближайшее время продолжится и "будет зависеть от отдельных квартир". "Например, жилье экономкласса – это жилье переоцененное, поэтому оно будет падать, – считает аналитик. – По элитному жилью, думаю, цены не упадут, а за год даже могут вырасти на 10–15%". Общий же прогноз руководителя центра "Индикаторы рынка недвижимости" таков: до лета цены упадут как минимум на 5–15%, в зависимости от типа жилья. При этом цены на новостройки, по словам Репченко, будут снижаться несколько "завуалированно" – преимущественно в виде скидок.

"Жилье невысокого качества немного потеряет в цене, но стоимость "качественных" метров будет продолжать расти, но скорее всего не такими заоблачными скачками, какие мы наблюдали в прошлом году, – соглашается с ним Копейченко. – Прогнозировать, сколько это продлится, сложно: для начала рынок должен выровняться, то есть метры должны получить те цены, которых они достойны, а не те которые они получили "по инерции", дорожая вслед за недешевыми квартирами".

А вот до конца года, по мнению большинства аналитиков, средняя стоимость квартир в Москве может снизиться на целых 10–15%, причем падение прекратится только тогда, когда цена опустится на 15–20%. Как пояснил вице-президент Всероссийской гильдии риелторов Константин Апрелев, цены на жилье будут снижаться до тех пор, пока квартиры не станут доступными для среднего класса, к которому, по его словам, относятся лица с ежемесячным доходом $3 тыс. на человека. Дело в том, что в результате небывалого роста цен на недвижимость спрос среди этой категории населения упал в три раза, а именно средний класс, по мнению Апрелева, составляет две трети покупателей, тогда как еще одна треть – это "очень богатые люди". "Снизился покупательский спрос, вышло осеннее предложение, а спрос упал в три раза, – пояснил специалист. – К тому же прекратились спекулятивные сделки". Для восстановления же спроса, по словам Апрелева, и необходима та самая корректировка в 15–20%.

Впрочем, некоторые игроки рынка недвижимости ожидают обратного повышения цен уже в ближайшее время. Так, генеральный директор компании Building BMG Сергей Елисеев рассказал "Эксперту Online", что прямого снижения цен вообще не было. "Начиная с ноября ситуация со спросом достигла низшей точки, поэтому более активным стал торг, то есть цена стала все более отклоняться от стартовой, в среднем на 3–5%", – рассказал он. Однако рост цен, по прогнозам Елисеева, возобновится уже в конце февраля. Правда, нельзя не отметить, что такую точку зрения еще долго будут публично поддерживать многие риелторы, поскольку они крайне не заинтересованы в падении цен.

Так, генеральный директор консалтинговой компании Rway Александр Крапин считает, что игроки рынка, заинтересованные в сохранении объема операций и в росте цен на уровне инфляции, просто играют словами, говоря о так называемой стагнации. А на самом деле процесс реального снижения цен на столичную недвижимость, по его словам, начался еще три месяца назад. "Я уже даже в рекламе видел двух наших соотечественников, один из которых, принимая у себя товарища на вилле где-то на экваторе, объяснял, что приобрел новое ПМЖ, продав хрущевку в Кожухове, не самом привлекательном для инвестиций столичном районе, – заметил Крапин в интервью "Независимой газете". – Разве это нормально, когда самая неликвидная, самая дешевая однушка в хрущевском доме в Москве сегодня стоит $130 тысяч?.."

Отметим, что помимо падения цен на столичное жилье, на рынке недвижимости в нынешнем году будут наблюдаться еще несколько весьма любопытных тенденций. Так, по прогнозам все того же Репченко, довольно существенно подорожает аренда – чуть ли не на 30% за год. Кроме того, объемы строительства жилья будут смещаться в Подмосковье, а потому – по мере развития инфраструктуры – там неизбежно еще большее повышение цен. Но самое интересное заключается в том, что, по мнению аналитика, часть спроса из квартирной недвижимости "перетечет" в недвижимость коттеджную, а потому коттеджный рынок в 2007 г. может повторить судьбу своего квартирного "собрата" в отношении темпов роста цен на квадратный метр.

Однако, по словам Копейченко, даже с учетом всего вышесказанного "наивно надеяться на то, что спустя несколько месяцев мы все сможем обзавестись собственной квартирой". "Да, жилье не будет сильно расти в цене, но это не значит, что стоимость "квадрата" сильно упадет, – отметила она в интервью корреспонденту "Yтра". – "Налетай – подешевело!" – это не про рынок жилья, резкого удешевления ждать не стоит. Для этого просто нет возможности, ведь те же стройматериалы необходимо покупать, проводить коммуникации... А все это стоит денег – и не малых. В любом случае цена на квадратный метр не упадет ниже себестоимости строительства. К сожалению, у многих граждан нашей страны нет денег даже на эту "себестоимость"...

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 23-01-2007 14:26
Цены на жилье идут вниз
Столичные продавцы квадратных метров спешат избавиться от квартир
Московское жилье продолжает дешеветь. Вчера аналитический интернет-портал «Индексы рынка недвижимости» (IRN.RU) сообщил об очередном падении средней цены предложений, рассчитываемой на основании заявок продавцов жилья. За прошедшую неделю квадратный метр в Москве подешевел еще на 2 долл., до 4208 долл. Впервые за два года этот показатель снизился неделей ранее. Тогда падение составило 3 долл.

Общее снижение цен на недвижимость в Москве подтвердил в беседе с корреспондентом «НГ» начальник аналитического отдела «ИНКОМ-Недвижимость» Александр Матвеев. По его словам, это нормальная ситуация для рынка, который рос столь бурными темпами в прошлом году. Особняком пока стоят лишь цены заявок на продажу монолитного жилья – они за прошлую неделю выросли примерно на 0,2%. «Низкокачественное жилье в цене понижается, а дорогое все равно растет», – говорит независимый эксперт рынка Геннадий Стерник. Это пока не сильно заметно, но «если раньше тренды в разных сегментах рынка шли плотно вместе, то сейчас кривые на объединенном графике пошли каждая по своей траектории», объясняет Стерник.

Также в разделе Экономика
Москва разделит судьбу Рима
Всемирный банк оценил роль мигрантов в экономике
Доллар может упасть до 24 рублей
Цены на жилье идут вниз
Столичные продавцы квадратных метров спешат избавиться от квартир
Несмотря на разнонаправленное движение цен-заявок в разных сегментах, следует учитывать, что в реальности квартиры продаются дешевле. Для всего рынка сейчас характерна ситуация снижения цен в процессе торга.

«И застройщики, и частники с большей готовностью предлагают скидки и идут на торг с конкретным покупателем», – говорится в комментарии руководителя «IRN.RU» Олега Репченко. В отдельных случаях продавцы в процессе торга с покупателем снижают цену на 5–10%.

Не переломило ситуацию и прозвучавшее на днях заявление начальника управления формирования градостроительных программ департамента строительства правительства Москвы Алексея Шепеля, который предположил, что объемы ввода жилья в этом году могут быть сокращены из-за неготовности транспортной инфраструктуры столицы к всевозрастающим перегрузкам. Александр Матвеев назвал это заявление «новогодним подарком для рынка», который может подстегнуть рост цен. Однако пока что цены понемногу снижаются.

На фоне падения цен инвесторы спешат избавиться от дешевеющих квадратных метров, с тем чтобы вложиться в другие, более доходные финансовые инструменты. По словам Матвеева, объем предложения на рынке вторичного жилья в Москве на 22 января составил около 37 тыс. квартир, то есть практически вернулся на уровень конца 2006 года.

Пока что заметного влияния на поддержание цен не оказали годовые бонусы и тринадцатые зарплаты, выплата которых завершается к концу января. В этом году эти ранее стимулирующие рынок деньги пока никак себя не проявили на внутреннем рынке. Не исключено, что получатели этих средств нашли более привлекательные инструменты, в частности, в последнее время заметен всплеск интереса к зарубежной недвижимости.

По словам Матвеева, «значительно возросло время экспонирования квартир, которое составляет сейчас более двух месяцев». Общее падение рынка не позволит вложениям в московскую недвижимость в этом году принести высокий доход. По мнению Стерника, до конца года цены «будут дрейфовать в коридоре от минус 5 до плюс 10 процентов в номинальном долларовом выражении», что с учетом инфляции, запланированной правительством в пределах 8%, делает вложения в недвижимость невыгодными.

Спициалист-на*
Группа: Модераторы
Сообщений: 8549
Добавлено: 31-01-2007 17:43
Только для москвичей

Столичное правительство приняло программу “Москвичам — доступное жилье”, согласно которой до половины квартир застройщик должен продавать москвичам, а иногда еще и по сниженным ценам. Этот пункт вряд ли поможет бездомным москвичам, зато он усложнит жизнь застройщикам и существенно увеличит коррупционные возможности чиновников.


Цель мне кажется только одна - не дать упасть московским ценам на жилье...

Гуру
Группа: Администраторы
Сообщений: 5557
Добавлено: 06-04-2007 14:27
Недвижимость дешевеет тайно

Текст: Мария Иванова.


По данным информационно-аналитического агентства RWAY, за первый квартал 2007 года цены предложений на московском рынке вторичного жилья снизились в среднем на 1,1%. При этом март стал рекордсменом по снижению – за месяц цены упали на 0,7%. В апреле, как ожидают аналитики, стоимость квадратного метра жилья продолжит курс на снижение. Так, за первую неделю месяца цены на жилье потеряли еще 0,2%. Согласно результатам анализа состояния рынка московской недвижимости аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», тенденция к уменьшению стоимости жилья набирает силу.

Полугодовая динамика снижения цены позволила аналитикам отказаться от осторожной формулировки «рынок стабилизируется после резкого скачка цен» и перейти к более определенным прогнозам. Руководитель аналитического центра компании «Новый город» Наталья Ветлугина утверждает, что снижение цен напрямую связано с переизбытком некачественного жилья: «За последние полгода предложение на рынке вторичной панельной застройки выросло в два раза.



Московский рынок недвижимости перенасыщен низкокачественными квартирами.


Поэтому самое существенное снижение происходит именно в секторе панельных квартир или квартир в отдаленных районах Москвы. Снижение цен привело лишь к увеличению предложения по панельным домам. Спрос же значительного роста не показал».

Подобное перенасыщение рынка «квартирами низкого спроса» должно привести к более существенным изменениям цен, чем те, что отмечают эксперты сейчас. Действительно, цены реальных сделок снижаются еще сильнее, чем цены предложений.
Но об этом ни аналитики, ни участники рынка стараются не говорить.

Дело в том, что большинство аналитических расчетов ведется именно по данным о предложениях. Реальные же цены при непосредственном общении продавца и покупателя не учитываются. А они, как правило, при осмотре жилья и заключении договора меняются. В последнее время – в пользу покупателя.

Руководитель аналитического центра RWAY Александр Крапин полагает, что при заключении сделки скидка покупателю может достигать 10% от стоимости предложения: «Объективно цены на московском рынке недвижимости снижаются даже значительнее, чем об этом заявляют участники рынка».



Утаивание реальных цен выгодно строителям и продавцам жилья.


«Даже если снижение уже началось и ничего поделать нельзя, застройщики и продавцы пытаются хотя бы сделать это снижение контролируемым», – объясняет расхождение официальных отчетов и реальной ситуации Крапин. Как только население узнает о значительном снижении цен, спрос сразу же «замораживается».

С другой стороны, на волне разговоров и слухов о возможном снижении цен владельцы квартир, приобретенных с целью выгодной инвестиции, стараются как можно скорее продать их. Подобные смены настроений продавцов и покупателей способны значительно влиять на динамику цен.



В предотвращении резкого снижения цен на рынке недвижимости заинтересованы и власти, особенно столичные.


На фоне громких заявлений о программах доступного жилья они не спешат принимать новые законы, способные повлиять на рынок. Так, инициатива о введении прогрессивного налога на недвижимость, который, по мнению специалистов, мог бы привести к снижению цен, до сих пор не реализована. «Пора отказаться от идеи, что рынок недвижимости регулируется экономическими механизмами», – заявляет Крапин.

По его мнению, рынок недвижимости – сложная социальная система, которая управляется тремя «группами»: власть, производители жилья и рынок оказания услуг (риэлтеры, оценщики). Аналитик считает, что «никто из этих трех звеньев сегодня не заинтересован в снижении стоимости квадратного метра».

Несмотря на то что реальные цены сделок снижаются быстрее, чем цены предложения, стоимость московского жилья остается на аномально высоком для подавляющей части населения уровне. В среднем цены предложения составляют около $5200 за 1 кв. м, цены на жилье на массовом рынке – около $4200 за 1 кв. м, цены на дома бизнес-класса и элитное жилье – в среднем $6100 за 1 кв. м.



Даже если снижение на 1-1,5% в месяц продержится год, покупка квартиры московской семьей со средним достатком по-прежнему будет неосуществима.


«Если с $200 тыс. за год-другой цена упадет до $180 тыс., это никак не скажется на возможностях покупателей. Это будет все еще запредельная цена». – считает Ветлугина. А Крапин, анализируя текущую ситуацию, вообще не верит, что жилье в ближайшее время станет доступным: «Цены в текущем году могут снизиться на 10–15% в сегменте относительно дешевого жилья. А дальше цены, скорее всего, поползут опять вверх. Московский рынок недвижимости – это порочный круг. Пока не будет введен прогрессивный налог на недвижимость, круг этот будет замкнутым».

06 АПРЕЛЯ 2007 12:31


Страницы: << Prev 1 2 3 4 5 6 7 8 Next>> ответить новая тема
Раздел: 
Из МИСИ в МГСУ и обратно! / Новости / Kвартиру в Москве Поздно продавать?

Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки. dwg.ru. art-exp.ru.

KXK.RU